index019
index020
房产小编微信
加微信
享受购房优惠
 
首页 > 房产资讯 > 正文
贷款买房的人必看!债务那么高,如何保证杠杆不断?
http://fang.eyuyao.com  2017年07月17日 08:38  来源: 米筐投资 jiathis2

贷款买房的债务额多少不重要,现金流才重要!


要说贷款买房先来谈谈现金流的构成


个人财富裂变的核心是债务和杠杆,而债务不违约、杠杆不断裂的核心是现金流的永续长流。因此,我们必须提升现金流认知的维度——现金流不仅仅包含每月的工资收入及年终的奖金或项目提成。那现金流都有哪些构成呢?


现金流从大的分类来说主要有三类:主动性收入、被动性收入和融资借贷(当然也有偶然意外所得),三者是相辅相成、逐级递进的关系。一般情况下是先有主动性收入,在累积初始的投资资本后,就具备了被动性收入的基础,不管是主动收入还是被动收入,都是还款能力的绝对保障,而这决定了你能借多少钱、能向多少人借钱、能借多长时间的钱。


主动收入。就是出卖劳动交换的钱,一般情况下,你提供的劳动越有价值回报就会越高,通常情况下表现为工资/奖金/项目提成等。当然,你搞个业余副业、精力之外揽个私活、第二职业等都叫主动性收入,特点是只有劳动才有收入、不干就没收入。


被动收入。不通过出卖劳动就能获得的收入,常见的有房租/分红/资产溢价及分红利息等,被动收入的前提是你有可投资本,而资本是需要积累的,所以年轻人还是要少谈投资理财、多讲提升工作赚钱能力,若有个大款爹妈则例外。


融资借贷。很多人没有意识到借钱也是现金流的重要组成,往往只看到借贷的成本而忽视借贷的收益。融资渠道也多种多样:除了亲友间的民间借贷、还有银行为主的传统金融机构贷款、互联网金融借贷平台等,不可过度负债、更不可毫无负债。


现在让我们来进入正题:


贷款买房,贷款也分有很多种分类,其中一种就是抵押贷款和无抵押信用贷款,我们就按照费用由低到高、额度由高到低等原则来一一说明:


按揭房贷。目前,10年期以上的按揭房贷基准利息是4.9%/年,其利息甚至低于一些银行理财产品的收益,稳妥妥的存在无风险套利的机会。我们一再强调,房贷是所有贷款当中额度最大、利息最低、时间最长、最易获得的贷款,相当于国家给予公民的一项福利,对于首套首贷的人来说,一定要负债最大化、杠杆用足用够——其标准就是你的月供现金流极限对应的债务额。贷款买房,把剩余的钱用于投资、或补充现金流是高财商的体现。


房产抵押贷款。房抵贷跟按揭贷的区别在于是否有房产交易,前者以全款房作为抵押向银行贷款,而后者是在房屋买卖过程(一手/二手)中向银行抵押贷款,贷款额度一般是房屋评估价的70%左右。现在的房抵贷很多是3年/5年的循环贷,给定信贷额度、随用随还、按日计息、按月付息,利息一般上浮40%左右,按当下5年期4.75%/年的基准利率,就是6.65%/年左右。如何把一套全款房或正在月供的按揭房做出一笔按揭房贷利率的贷款呢?嗯,那需要一些技巧,也是一个系统工程。


按揭房再贷款。你5年前买的100万房子,首付30万,贷款70万。而今房价翻倍涨到200万,扣除70万贷款,还有130残值,理论上你可以把130万残值二次抵押给银行获取贷款,但实际操作中很难。所以按揭房再贷款的变通是,把银行的尾款70万还掉变成全款房,再房抵贷获取资金;现在还有的金融机构以月供45倍左右给予主贷人借款,这实际上属于信用贷,费用在15%/年左右。当然,在金融业发达的一线城市和沿海城市,二抵贷费用也有8%/年左右的,经济越发达、金融越发达、费用就越低。


上一页 1234 下一页


相关阅读

已有2079人报名你买房·我砍价,享余姚生活网专属优惠!
*您的姓名 性别
*联系电话 联系地址
*意向楼盘 QQ
其他说明
砍价热线:4000820574转02

 
热门资讯排行
论坛热帖
最新楼盘
  • 热线: 0574-62700000
    金麟府
  • 热线: 0574-62508888
    恒大·御澜庭
  • 热线: 0574-62599777
    赛格特·翰林园
  • 热线: 0574-62860000
    中梁·九号院
  • 热线: 0574-58108888
    星光华府
  • 楼盘成交数据