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买房悲喜剧:有人中签喜极而泣 有人重仓房产痛苦不堪
http://fang.eyuyao.com  2018年04月16日 08:30  来源: 中国经营报 jiathis2

不出意外,房地产调控再升级。


全国两会后,近30条房地产调控政策浮出水面, 20多个城市再启楼市调控,以买房摇号为主要特征的新一轮调控潮正在成为人们茶余饭后的重要谈资。不同于此前开发商内部的售房摇号,此次买房摇号新规是由政府层面主导,开发商将购房者信息上报,再由政府来统一摇号,避免了开发商内部关系层面的买卖,房屋购买更加公平、可靠。


另外,《北京青年报》4月4日消息称,传言中的“北京将出台商品住房销售公开摇号”政策,已经在实操层面落地,三环内某热门限竞房项目被要求以摇号方式销售。再加上尚在征求意见之中的武汉,一个崭新的买房摇号时代呼之欲出。


有人中签喜极而泣


根据中原地产研究中心统计显示,3月以来,全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容达26条。叠加1-2月份的超过50次调控,年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已超过76次。各级政府调控楼市的决心与态度“不言自明”。


不过,在笔者看来,中国房地产价格在历次调控中持续、快速上涨的事实,已经让“房地产价格永恒上涨”的投资理念深入人心且根深蒂固。


这也意味着只要楼市价格还在上涨或有上涨预期,任何在购房需求端发力的调控政策都将沦为政府与投资者之间的“猫鼠游戏”,这或许就是我们通常所说的人性吧。而在过往数轮调控中,没有被政府加以“甄别”的刚需则成了最惨的“受害者”。


还记得去年中央宣布建立雄安新区那一夜吗?虽然消息是当日傍晚发布的,但仍有大批投资者闻风而动,挂着京津冀牌照的车辆连夜涌向雄安新区,雄县、容城、安新3县各大宾馆内人头攒动、一房难求。投资者为什么如此疯狂?还不是因为房地产投资逻辑在作怪吗?


而在“买到就是赚到”的房地产投资逻辑之下,又催生了各种乱象。


比如:在热点地区或房屋供给不足地区购房时,一些房地产开发商会收取“排号费”、“茶水费”、“渠道费”、“关系费”、“诚意金”、“会员费”等各种各样名目繁多的费,这些费的产生与房地产投资逻辑有关,也与房屋购买者的“财务焦虑”有关。


当市场机制不能解决购房难、不能解决购房公平,政府的无形之手便会发力了。以购房摇号为例,这个不坏的制度的确是解决分配问题相对公平的方式,但摇号也意味着将出现“有钱也买不到”、“等待良久也无法满足需求”的情况。能够在几千人甚至几万人中摇中号、选到房的购房人无疑都是“幸运儿”。


但至少购房摇号能够保证“找关系选房子”或者其他暗箱操作的可能性降低,“排号费”、“茶水费”这样的好处费也免了。对于贷款客户尤其是公积金贷款客户来讲,购房摇号可以说是一个利好消息,因为他们因此能够获得一个公平公正的购房环境和机会,而不再是开发商歧视的对象。


事实上,在已经出台调控政策的城市中,一些城市已明确摇号政策将优先刚需。


比如,杭州的《通知》指出,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,并对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身及4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜;成都公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定,商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。


当刚需“幸运儿”被抽中,他一定是热泪盈眶的。因为他不仅解决了住房问题,还坐上财富增值的“快速列车”,而一切的获得是他在市场化购房环境中,想都不敢想的。


有人重仓房产痛苦不堪


有人中签购房喜极而泣,而有人持有多套房产却痛苦不堪。


在去年“3.26”新政(以下简称新政)出台之前,北京通州不仅是首都副中心,还是炒房的热点地区,不限购的“商住房”价格更是屡创新高。笔者同事张先生原本是中产阶层,在新政出台前加杠杆从银行贷款购置了4套商住房,夫妻两人月供近4万元。


张先生本以为搭上财富列车,没想到却是跳进了“火坑”。为了抑制炒房,新政的调控力度超乎想象,直接锁死商住房“流动性”,之前的购房者成了最后的接盘侠。伴随着商住房成交量以及价格的大跳水,同事张先生悔不当初,他与爱人的关系更是“形同陌路”。


虽然商住房出租有一些收益,但仍然是杯水车薪。张先生现在选择在扛着,他希望哪天北京商住房市场会政策松绑,但这一天看起来越来越渺茫。


张先生在房地产投资方面做错什么了吗?或许是他被金钱冲昏了头脑,忽略了市场变化导致的风险。事实上,如果说20年前炒房是先知先觉的话,那么,现在的炒房无疑就是“自寻死路”。原因很简单,内外部的环境变了。


中国房地产市场自98年房改以来已经发生了翻天覆地的变化。用住建部原副部长仇保兴的话来说,我国的城镇化率正在持续走高,从10年前的百分之四十几到现在已经接近百分之六十。这意味着从宏观上来讲,中国目前并不缺房。


如果在这个时间节点放任炒房的话,唯一的结果便是引爆系统性金融风险,而这是决策层绝不容许出现的情况。所以,大家看到金融监管环境趋严,涉及房地产的各项资金利率水平也在持续走高,当然也有全球各大央行集体缩表的因素。


当天量资金不再进入房地产市场,当真正的刚需被政府“分流”,当房地产一夜暴富现象,一去不复返。你的房地产投资逻辑是不是该适时转变了呢? 




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