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李宇嘉:销售春困中 房产投资缘何能维持高位
http://fang.eyuyao.com  2018年05月16日 08:51  来源: 每日经济新闻

5月15日,国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,房地产行业上下游“一起一落”的格局明显。


从下游来看,1~4月商品房销售面积同比增1.3%,已经趋近于零增长,累计增速连续24个月下滑;而从上游来看,1~4月开发投资同比增速达10.3%,虽然较一季度微跌0.1个百分点,但仍然是近3年来的次高点。


在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”的大趋势下,再加上按揭利率连续16个月走高(4月首套房利率同比涨23%),显示开发商资金面也趋于紧缩,上游开发投资为何能逆势走高?


笔者认为,这首先与土地购置费高及缴纳方式有关。今年4月,根据中指院的统计,300城土地出让溢价率(17%)较一季度下滑2个百分点,较去年同期下降21个百分点,但成交楼面均价仅比去年下降了10个百分点,仍维持在高位。


2016和2017年,城市地价高企,300城土地楼面价同比分别增长40%和26%,溢价率分别达到43%和29%。按照国家统计局的解释:“土地购置费分期付款的,应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定,“分期缴纳全部土地出让价款的期限,原则上不超过一年”。


实际上,只有当快到一年的最后期限时,开发商才会缴纳土地出让价款。换言之,土地购置费反映的是大约一年前所取得且在当期计入投资的土地价值。2017年,全国土地成交价款创下历史新高,增速(49.4%)也创2010年以来新高。由此,去年土地购置费摊到今年,就体现为今年1~4月份开发投资高增长。在2017年,3~4季度的土地出让占全年比重超过60%。由此,上年土地购置费摊余对开发投资的支撑仍有望在今年大部分时间得以体现,今年开发投资将持续景气。


除土地购置费的因素外,开发商“抢跑”和“收割市场”,也是开发投资超预期增长的原因。


一方面,今年以来楼市调控继续收紧的趋势明显,限购限售范围扩大,“限价+摇号”成为调控标配;另一方面,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会甚至将这两者列为年度十大重点工作。因此,开发商资金回笼困难。统计局的数据显示,1~4月份开发商资金来源增速(2.1%)创2016年以来的新低。


与此同时,2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年,希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家,比2017年翻一倍;TOP100房企(市占率达60%)中,2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和加快周转的主观诉求。


而从客观来看,2016~2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金在这两年分别达到2.9万亿元和4.06万亿元,同比分别增长31%和50%,2017年更是刷新纪录。但进入2018年以后,不仅银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也在监管之下遭遇全面堵塞。


目前,开发商资金来源中,占比近20%的国内贷款自2016年3月份以来首现负增长(1~4月份下降1.6%)。由于按揭贷款规模出现紧缩(1~4月份下降6.7%),实际投放连续半年负增长,且利率水平连续16个月上浮,加上首付款控制消费贷、“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素,2017年占比达到51%的其他资金(主要是销售回款),未来对开发商现金流支撑的力度将有所下降。


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