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李铁:从城镇化视角来重新认识中国房地产市场
http://fang.eyuyao.com  2018年06月14日 08:47  来源: 21世纪经济报道

前一段时间有观点提出,中国房地产市场已经饱和了。理由是目前我国城镇居民住房面积达到了36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积45.8平方米,我们已经接近发达国家的水平。


如果比较英国、爱尔兰、日本、德国、中国的人均住房面积,单从静态的数字看,我国是在逐步缩小与各发达国家之间的差距。甚至仅从人均住房面积上看,我国已经超出了一些发达国家。但是从综合角度分析,我国和发达国家之间还有非常大的区别。我们可以从动态和其他方面分析,是否我国因为人均住房面积标准的大幅度提高,我们的房地产就达到了饱和的状态,就不需要发展房地产了?


中国仍然需要发展房地产业


首先从人均住房面积上看,目前的算法城镇人口人均居住面积低于农村人口,但这是按常住人口计算得出的结果。虽然按常住人口计算,城镇人均住房面积是36.6平方米,低于农村人均住房面积的45.8平方米。如果按户籍人口算的话得出来的结论是不一样的,城镇户籍人口人均住房面积是51.9平方米,而农村才是33.2平方米。因为我国住房的空间分布特点和建房或购房人群大多是与户籍人口相关的,所以我们必须要以户籍人口来计算。


其次从城镇化进程来看,未来中国城镇人口还要增加。现在户籍人口城镇化率是42.35%,常住人口城镇化率是58.53%。即使到2020年常住人口城镇化率达到60%,到2030年可能达到70%,但是常住人口和户籍人口的差距仍然为16个百分点多。也就是说在城镇就业的2.8亿存量农民工,因为户籍的原因,绝大多数并没有在城镇买房。如果实现了城镇化率到70%,还要增加两亿多人口。就会出现住房结构在空间上的变化。另外还有7300万的城镇间流动人口,从小城镇和中小城市到大城市的就业人口,他们的住房一部分在原户籍所在地,现在随着就业的迁徙,需要在就业所在地购买和租赁住房。这种随着城镇化进程带来的就业空间变化会决定着我们未来的房地产发展趋势,将会是长期持续增长的。而不能用人均静态的住房面积的计算方法来评价我们的房地产发展走到尽头了。其实在未来很长一段时间内,中国的房地产市场还有非常大的潜力。


第三,中国的房屋寿命普遍较差。举一个数字,英国平均住房质量长达132年,美国74年,日本现在是100年,正在向200年努力。中国住房平均寿命二十五到三十年,当然这是大大地被农村住房拉低了,八亿多户籍的农民,他们所居住的房屋寿命也就二十年左右。农村住房和城里面的危旧房,例如上世纪六七十年代,甚至八十年代住房质量都很低,都需要改造。这种住房空间的腾挪和质量上的提升所带来的房地产发展潜力也不亚于我们刚才讲的城镇化的数字变化。


第四,消费升级。所谓消费升级一方面是要求住房供给形式的多元化和住房质量的提高,同时也包括住房面积的改善。我们经常讲一套房是刚需,实际上在很多特大城市二套房也是刚需。发达国家就是这样,城里一套小住房,在郊区买一套大住房。实际上在北京,包括很多大城市,都存在着这种现象。伴随着二套房刚需的变化,住房的郊区化也非常明显。据统计,北京市2017年93%的房子在五环外。我们也注意到城市中心区的住房发展空间已经基本走到尽头。现在普遍往郊区发展,有二套房刚需的原因,也与住房的价格有关。所以在都市圈特色小镇受到很多人的关注与二套房刚需现象有直接的关系?


第五,和其他的资产品比较来看,房地产目前仍然有很强的投资价值。


第六,买房置地是中国长期的文化传统。过去我们讲,农民工挣钱干什么?回家盖房子。城里人有钱要买房。历史上在城里当官或者经商的人都要在家乡盖大宅子,所以我们看到了保留完好的古镇。其实在我们脑子里根深蒂固的几千年的长期文化传统,买房是一个很重要的习惯,这个习惯也是代表了中国特色的影响房地产发展很重要的因素。


中国房地产市场的分化格局


中国仍然需要发展房地产,在这样一个宏观背景下,我们怎么来判断当前中国房地产发展的形势呢?


第一,冰火两重天,“火”是火在一线城市,北京房价上涨、上海房价上涨,中心城区十万元以上,这是一线城市的普遍现象。提出限价政策,就是针对一线城市和部分的二线城市的高房价问题。其实在这些城市,实际上不是房价上涨的问题,而是住房供给不足,因为适合于中低收入人口两万元以下一平米左右的住房几乎没有。另外就是一线城市和省会城市等区域中心城市优质的公共资源也是促动房价上涨的很重要的因素,公共资源、位置条件决定房价上涨有很大的空间,这将是中国房地产供给结构中长期存在的现象。所谓“冰”就冰在大量三四线城市房地产积压现象非常明显。我们选了不同的部门包括民间单位做的统计,也根据房地产年鉴进行了测算。有些城市的住房库存消化时间达到了七年、八年,最高的十几年。针对“冰火两重天”的房地产形势,我们看到现在采取了两个针对性的政策,一个是去库存,一个是限价,但基本上是行政手段,并没有根据市场的供需情况做出合理的政策调整。


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