index019
index020
房产小编微信
加微信
享受购房优惠
 
首页 > 房产资讯 > 正文
亚洲最大“鬼城”扮装重启 曾经NO.1房企合生或以快取慢
http://fang.eyuyao.com  2018年07月02日 09:22  来源: 中国房地产报

职业经理人的变动一贯是业界关注的焦点之一,因为它总是伴随着一家地产公司的重大战略转变或新目标启航。


近日坊间传闻,不久前辞去绿都地产总经理一职的冯劲义将加盟合生创展担任总裁,接管住宅业务。


中国房地产报记者向合生创展品牌部求证,对方以不便接受采访为由拒绝回应。据一位合生创展高管透露:“冯劲义确已加盟合生创展,他的职位并非传言的总裁,而是副总裁兼住宅事业部总经理。”据悉,近期还将有多位猛将加盟合生。


重利润、轻规模、慢周转是业内给合生创展贴上的标签。对此番冯劲义加盟以慢著称的合生创展,有业内人士称,合生创展正在谋求加速变道,希望通过空降职业经理人带领合生突围。


冯劲义曾是龙湖地产从百亿到五百亿规模征程中的主要参与者。2015年从龙湖地产出来后,他辗转升龙集团、绿都地产,不过


并未能再培育出一个规模翻倍的龙湖奇迹。


一位内部人士称,冯劲义接管合生创展住宅业务后还被委以一个重任,就是为合生创展著名项目京津新城重新定位。这个拖累合生十几年业绩、被称为亚洲最大“鬼城”的项目,能否在冯劲义的手下解套,注定是个艰难的考验。


擅冲规模的冯劲义加盟合生


冯劲义加盟的合生创展曾经是中国最大的房企。早在2004年,合生创展的销售额突破100亿元,是首个销售额过百亿的房企。彼时万科的销售额还只有91.6亿元。


2017年,碧桂园、万科、恒大年销售额齐刷刷步入5000亿元时代,而合生创展的销售额却依然在百亿元徘徊(2017年销售额92亿元)。今年前5月份,行业老大碧桂园的销售额已经突破了3000亿元,而合生创展的销售额仅为41亿元。


合生创展并非没有发展的资本。2013年是合生创展土地储备面积的最高峰,达到3345万平方米。接下来几年,合生创展却并未开拓多少土地。截至2017年末,其拥有土地储备2933万平方米,这个数依然超过了大多数规模在500亿元之上的房企。有知情人士称,合生的发家诀窍在于拿到的土地当时位置偏僻且地价低廉,但几乎都位于城市未来扩张的中心区域。比如广东的天河、番禹。


合生的问题是大部分项目均进度缓慢。一位合生内部人士表示,合生创展的项目一般体量较大,开发周期非常长,甚至有的项目开发周期长达10多年。


合生创展的掌舵人,年近六旬的潮汕商人朱孟依以沉默低调著称,最喜欢读的书是《菜根谭》。他给合生制定的发展战略是:“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式和“超级大盘、高端精品”。


万科、恒大、碧桂园用规模证明高周转模式才是当今房地产业制胜的法宝。合生创展却在这样的定位下采取了相对保守的发展策略,并未大范围地扩张,以致错失了发展良机。


不过现在,无论是出于业绩的考量,还是资金回笼的需要,合生创展的开发模式都不得不提速了。合生创展方面表示,下半年将根据市场变化加快新产品的供货进度,采取灵活销售策略和定价策略,引进经验丰富的操盘人才,提高新开项目去化率,完成销售目标。


于是,冯劲义来了。


虽然正式的任命文件还无法查到,但中国房地产报记者了解到,他将担任合生创展副总裁兼住宅事业部总经理。在此前,住宅事业部总经理的职位一直空缺。前任总经理是余洁,合生的管培生,一位朱孟依很器重的人。


冯劲义给业内的印象是擅于冲规模。


公开资料显示,冯劲义2008年加入龙湖地产,担任高级副总裁,主管公司投资和运营线,是推动龙湖完成从百亿到五百亿规模蜕变的肱骨之臣。2015年冯劲义被升龙集团高薪挖走,担任总裁一职,但半年后双方就分道扬镳。2015年8月,冯劲义入职绿都地产。两年多来,在他的带领下,绿都地产一改之前颓势,业绩冲破百亿元。


冯劲义的加盟,暗示着合生创展对于提速和扩张的渴望。


突围拷问


合生创展这些年业绩规模毫无起色的原因,除了老板朱孟依经营地产业务的保守态度外,被称之为亚洲最大“鬼城”项目的京津新城也是主要因素。这也是冯劲义接管合生创展住宅事业部后,将面临的一大难题。


2003年,合生创展在天津(楼盘)宝坻拿下了2.5万亩的盐碱地,打造京津新城。这一地价仅为78元/平方米,看似白送的项目,却极大拖累了合生创展后续的业绩和资金流。


按照朱孟依的设想,这块面积相当于33个天安门广场的土地上,将屹立起8000座别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校。


建成以后,这将成为亚洲最大的别墅区,会有50万人住在这里,相当于再造一个廊坊。


可惜,京津唐、环渤海经济圈的发展并未如他所愿。在那片盐碱地上,朱孟依耗费了8年时间,累计投入200亿元,建起了数千栋别墅,但仅销售回款了20多亿元。如今,这里人烟稀少,被称为亚洲最大的“空城”。冯劲义加入后需要对京津新城重新定位,助其解套。


合生创展意欲提速的背后,也是资金压力使然。


根据合生创展财报,截至2017年底,该公司有短期债务逾150亿港元,约为其非限制性现金余额的3倍。合生创展的负债总额由2016年的765.88亿港元增长至2017年的875.76亿港元。其中,流动负债由2016年的347.03亿港元上涨至416.7亿港元;现金及等价物同比减少10.85%至53.97亿港元。


国际评级机构标准普尔认为,合生创展的短期债务规模较大,且债务对息税及折旧摊销前利润高达12倍,其流动性仍属“稍欠”水平。


“虽然合生创展的资产负债率远低于主流房地产商,但因为周转速度太慢而流动负债又走高,资金链恐怕会出现问题。”有投资者质疑。


据上交所2月22日公布,合生创展拟发行总规模不超过人民币100亿元(含100亿元)的住房租赁专项公司债券。根据上交所反馈意见,要求合生创展披露债券募集资金的具体投向,包括住房租赁项目的预计开工时间,预计总投资额等。目前这笔融资的状态更新为“已回复上交所意见”。能否融得这笔资金对合生创展可以说非常重要。


此次挖来擅长投融资的冯劲义,相信合生创展也有期望其开拓融资渠道的考虑。


对于家族色彩一直较为浓重的合生创展而言,大老板(朱孟依)能否放权一直是个问题。合生创展曾经历过数轮高管人事动荡。最辉煌时期的行政总裁谢世东2003年辞职后,接下来十几年间,行政总裁经历了三次变更,距离第四任总裁薛虎辞职,这一职位已空缺了6年。一位合生内部知情人士称,从谢世东到薛虎,合生创展几任总裁的离职都与朱孟依的强势作风有很大关系。


有市场人士提出四大质疑:这些职业经理人带着光环而来,但合生创展低调的不为人知的企业文化能否将其聚为合力?老板对经理人能否充分信任、放权并且制定合理的激励机制?已经更迭多次的合生高管团队会否继续反复离职?在高周转快速开发为行业主流的当下,合生会否迎来新的增长级?


这一连串的问题是新加盟的冯劲义等人即将面临的难题,也是对合生创展能否突围的拷问。




相关阅读

已有2557人报名你买房·我砍价,享余姚生活网专属优惠!
*您的姓名 性别
*联系电话 联系地址
*意向楼盘 QQ
其他说明
砍价热线:0574-62711610

 
热门资讯排行
论坛热帖
最新楼盘
  • 热线: 0574-58129999
    力高卓越·云都会府
  • 热线: 0574-62986666
    朴石·翰府
  • 热线: 0574-62508888
    恒大·御澜庭
  • 热线: 0574-62711610
    赛格特·翰林园
  • 热线: 0574-22778888
    恒大·河悦府
  • 楼盘成交数据