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今年土地流标数量增加明显
http://fang.eyuyao.com  2018年08月03日 10:56  来源: 中国证券报

土地流标数量增加明显


今年以来,北上广深一线城市经营性土地拍卖流标13宗,超过2017年同期的3倍;二线城市流标154宗,同比上涨一倍;三四线城市流标629宗,远超往年全年总和。上述流标数量创下近年新高。业内人士指出,土地流标数量增加主要与转让价格较高、土地属性复杂有关。此外,房企资金紧张,拿地积极性不高也是一大因素。


占比总量较低


中原地产研究院最新数据显示,在上述一线城市流标的13宗土地中,7宗在北京,5宗在广州,1宗在深圳。流标的13宗土地规划建筑总面积为133.42万平方米,起始总价为285.14亿元。流拍楼面均价为2.141万元/平方米,流拍土地均价为4.96万元/平方米。数据显示,2017年同期,一线城市经营性土地仅流标4宗;2016年全年,一线城市仅流标5宗。今年以来,一线城市流标量创下近年来新高。


二线城市方面,今年以来,经营性土地共流标154宗,规划建筑面积为1600.69万平方米,起始总价为548.77亿元,流拍楼面均价为3825.8元/平方米,流拍土地均价为7405.95元/平方米。相比2017年同期的77宗数量翻了一倍;2016年全年流标量仅为154宗。


三四线城市方面,经营性土地流标量达到629宗,起始总价为663.99亿元。规划建筑面积达4855.57万平方米,流拍楼面均价为1484.17元/平方米,流拍土地均价为3280元/平方米。2017年同期,流标量只有284宗;2016年全年,三四线城市流标量仅为272宗。


整体看,在土地出让金刷新纪录的背景下,流标土地占比总量仍然较低。


多因素导致


中原地产首席分析师张大伟表示,相对而言流标土地配建复杂,地块非热门区域。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不够强烈。另外,部分地块挂牌价格过高。此外,流标增多与企业资金紧张存在关系。房企资金压力大,对非优质地块的积极性降低。


目前,全国限售城市扩大到80个,调控政策仍在升级加码。尤其对近期房价依然上涨的城市。更多三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来,内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等。


诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示,土地价格上涨较快,为了避免土地溢价率高,土地起拍价较高,使得小企业拿地难度增大。另一方面,随着市场热度的逐渐下降,房企回款减慢,加之融资难度大,流动资金骤减,拿地积极性不高,导致土地流拍增加。(中国证券报·中证网 )


上海市中心首现宅地流拍 价格过高条件严苛


“上海,市中心,杨浦区内环内,一幅宅地居然流拍!没有房企报名!非常罕见!”7月23日易居中国研究院副院长杨红旭的这则微博或许只是上海土拍市场的一个缩影。


虽然上半年全国楼市土地出让金再创新高,但衡量楼市冷热程度的土地溢价率却同比大降,直接表现是就是开发商拿地谨慎,多个热点城市出现土地流拍。


记者注意到,去年4月上海实行招挂复合方式(通过评分确定竞得人)出让土地,土地市场已难见中小开发商身影,而多宗宅地均以底价成交。上述这宗杨浦区内环内7.78万平方米宅地,因在竞买日期截止前无人申请竞买而被“终止”出让,这已是今年以来上海流拍的第3宗宅地。


“市中心宅地流拍很罕见。”易居研究院研究员詹毅力凡告诉《每日经济新闻》记者,“这从侧面也反映出,在限价、资金面承压的大环境下,房企拿地更加理性和谨慎。”


探访:地块周边多是老旧小区


出让信息显示,上述终止出让的江浦社区B2-03地块,位于杨浦区江浦街道,与虹口区接壤,出让面积3.11万平方米,规划建筑面积约7.78万平方米;起拍价46亿元,折合楼板价6万元/平方米。


7月29日,《每日经济新闻》记者在上海人民广场站乘坐地铁8号线到达鞍山新村站,出站后沿着打虎山路一路往南步行,约1公里后即到达上述地块,全程耗时约半小时。


从地理和交通情况看,上述流拍地块优势明显。信息显示,该地块距离内环高架直线距离约1.5公里;周边有地铁4号线、8号线、12号线,以及在建的18号线。此外,地块距离3A级风景区上海和平公园直线距离不足800米。


地理位置和交通配套等优势如此明显,该地块为何还会流拍?


记者在现场看到,地块虽已打围,但中间仍有一大片区域被划为临时停车场。对于该地块出让一事,停车场相关工作人员表示并不知情,只说该停车场仅对周边小区业主开放。而地块北侧、东侧多为层高为6层的老旧小区,如北侧的辽源二村等几个小区房龄超过30年;西侧的海上海、南侧的上海大花园等高层住宅看上去虽然“较新”,但房龄也均超过12年。整体来看,地块周边以老小区居多,且稍显破旧。


“目前这一块就属海上海小区的房龄较新,档次也相对较高。”地块附近某中介门店工作人员告诉《每日经济新闻》记者。记者从该门店获悉,目前海上海的二手房均价在8万元~9万元/平方米,而距离地铁站更近的辽源二村在售二手房均价在6万元/平方米左右。


不过,上述工作人员向记者表示,海上海小区虽然房龄较新,但二手房成交情况并不乐观。“房龄虽相对较新,但也都已超过10年,而对口的学校是上海市昆明学校,学区条件一般。如果想买学区房的话,北边的鞍山新村会更好一些,对口的打虎山路第一小学实力很强。”而第三方平台数据显示,目前打虎山路第一小学周边在售二手房均价约7万元/平方米。


严苛:8成建面须建小户型


如果说“老破小”与学区的劣势难以支撑该地块较高的起拍楼面价,那么另一个值得关注的,则是上述地块极为“严苛”的出让要求。


出让文件显示,竞得方须配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交给杨浦区;按受让年限自持不低于建筑面积的15%作为租赁住房。


此外,竞得方还须无偿代建规划打虎山路、文体中心、为老服务中心、养老院、公共绿地等公共服务设施。竞得方须按出让年限整体持有盈利性教育、社会福利等基础设施和社会教育事业项目用地。


上述出让条件意味着,即使竞得方以底价竞得该地块,可售部分楼板价将达到7.4万元/平方米,如果考虑无偿建设各类公共设施的话,可售部分楼面价将会明显超过7.4万元/平方米。而以目前地块周边在售二手房价格来看,这一楼面价与周边二手房的价差并不明显。


另一个需要关注的是,出让文件还对户型进行了严格限制:中小套型比例不低于80%。中小套型标准为:多层不超过90平方米、小高层不超过95平方米、高层不超过100平方米;此外,项目住宅套数下限为800套。


“中小套型比例不低于80%,意味着开发商将很难通过别墅、大平层与小户型的高低搭配来平衡较高的楼面价。”易居研究院研究员詹毅凡告诉《每日经济新闻》记者。他认为,在当前限价、资金面收紧的大背景下,即使有开发商拿下该地块,其操盘难度和风险也将很大,盈利空间有限。


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