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集中式和分散式,哪个才是长租公寓的未来
http://fang.eyuyao.com  2018年08月08日 15:48  来源: 第一财经日报

人们对长租公寓的讨论有多少,对发展集中式还是分散式的长租公寓讨论就有多少。


作为国内长租公寓建设经营的两种主要形态,无论是集中式长租公寓还是分散式均受租赁住房政策、房价水平、市场租金水平等大环境的同等影响。


但它们又相互区别。集中式长租公寓是指独立成栋的出租房源,它有可能是运营商以二房东的模式租下经营来赚取现金差价的,也有可能是运营商重金收购持有运营,或者是房企只有项目转售为租,但分散式长租公寓往往是运营商通过与小业主签约获取小区民宅,进行统一装修出租。


市场上,集中式长租公寓和分散式长租公寓数量的多寡,一定程度上折射出资本在这两种形态中的选择。


根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》,截至2017年末,国内公寓市场中分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服务式占比8%。


若要追求形成此格局的原因,不妨先从获取房源难度,或者说扩充规模难度上找答案。


在采访自如(深圳)城市总经理郭伟时,他说,单是深圳一个城市,自如已运营10万间房源,未来三年的目标是运营30万间(即新增20万间)。


自如于2011年成立于北京,2015年才进入深圳市场,三年的业绩是从零到10万间,一个令人哗然的数字。要知道,世联行们运营几年,喊出的目标也只是10万间,从2014年开始做长租公寓的老大哥万科全集团目前也只是获取10万间,而开业只有3万间。世联行、万科均为集中式长租公寓运营商。


所以,分散式扩张是不是比集中式更容易?


郭伟一段话可以为此佐证:“三年前,自如来深圳的时候有想过,是不是应该同时做分散式和集中式,但最后决定做分散式的。我们发现在深圳最快能接触到客户以及提升规模的肯定是分散式的。集中式的公寓,不利于产品(规模)的发展,集中式公寓好不容易拿下一栋也只有两三百间。”


产品的形态和获取渠道决定,集中式的房源成本更高,前期投入更重,面临不确定性风险更多。


一些没有自持物业优势的非开发商背景的企业新进场,也更倾向发展分散式长租公寓。


日前,在与投资者的交流中,国创高新管理层便表示,公司发展长租公寓的初步思路是,在公司门店优势较明显的区域,优先发展分散式长租公寓。


但这种情况到了开发商系的长租公寓运营商身上却有所改变,天生有开发、持有物业优势的开发商更青睐集中式长租公寓。尤其是限价政策执行以来,与其打折出售牺牲利润空间,还不如先转为长租公寓出租,等政策放开时再入市。虽说有牺牲现金流回笼的弊端,但在当下的行业环境中也是不得已而为之。


再说,土地供应端的嬗变,要求自持的租赁土地入市,开发商拿租赁土地进行长租公寓的建设运营已成现实。


从经营的角度来说,虽然前提投入大,但是集中式长租公寓的运营成本更低,也更便于标准化运营、管理效率更高,更易通过社交功能的设计形成客户黏性,利润率也更高。


至于分散式和集中式何种才是行业真正的去向,需要更多时间来验证,或者是要看不同城市的用户更需要哪种形式,或者是看处于不同发展阶段的运营商更适用哪种形式。




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