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新京报:要推广以房养老 基础是房地产健康发展
http://fang.eyuyao.com  2018年08月09日 08:19  来源: 新京报

以房养老模式可持续性取决于保险公司对相关参数的精算,但更取决于房地产市场的平稳发展,取决于房地产市场平稳健康发展长效机制的建立。


《上海证券报》报道,意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品——老年人住房反向抵押养老保险(下称“以房养老险”),将从目前的试点扩大到全国范围。


在居民的财富规划中,一个重要方面是养老的财富规划。随着社会发展水平的不断提升,居民养老的财富规划日益多元化将成为一个基本趋势。除了传统的收入储蓄养老外,资产越来越成为养老的重要保障。过去几年,我国在一些地方探索试点以房养老模式,就是重要探索之一。


以房养老的本质是,退休后的老年人将拥有完全合法产权的房屋资产抵押给保险公司,老年人不仅可以继续居住,每个月还可以从保险公司领取一笔养老保险金。老年人身故后,保险公司再通过处理房屋来获得保费等相关费用。这个模式最大的好处就是把退休老人的资金盘活,形成一个每月提供养老金的活资产。保险公司则从老年人身故后房屋的处置所得中弥补相关费用和获得预期收益。


应当说,随着全社会人口结构的变化、家庭结构的变化、家庭资产结构的变化,以房养老险这一模式有着巨大的潜力。因此,在过去几年试点的基础上,以房养老险模式将扩大到全国范围。当然,要把这一潜力变成现实,关键在于以房养老险的可持续性。


从现实情况看,以房养老模式可持续性取决于保险公司对相关参数的精算,但更取决于房地产市场的平稳发展,取决于房地产市场平稳健康发展长效机制的建立。


在模式运行中,形成闭环的最后一步是抵押人去世后,保险公司有权依法行使抵押权。这个抵押权的变现无外乎出售和出租两种方式。从逻辑上看,保险公司选择出租的可能性不大,这不是保险公司收回代付养老金成本的有效方式;选择出售的可能性比较大。但这又涉及房地产市场的流动性。在一个缺乏流动性的市场,保险公司手中会积累越来越多的房屋,以至于成为房地产公司。这种可能性不是没有。


同时,以房养老对房地产市场的平稳发展也提出了现实需求。价格的暴涨暴跌,都会对以房养老保险模式形成冲击。在暴涨时,退休老人可以选择直接出售房屋,然后用出售款的利息来养老;在暴跌时,保险公司预期抵押权处置收益覆盖不了养老金预付款,就没有动力推出这项保险。


因此,要在全国推开以房养老,需要把房地产市场的健康平稳发展作为重要基础。一方面,政府保障中低收入者的保障性住房,实现“居者有其屋”;另一方面,进一步完善改善性住房与奢侈性住房的管理和调控。纳入以房养老范畴的,不是保障性住房,而是完全合法产权的房屋。


也就是说,以房养老是一项很好的财富安排,但对制度安排提出了比较高的要求。如果能够借助以房养老险向全国推开的契机,严格按照中央政治局会议的要求,“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,将会释放出巨大的制度红利。




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