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养老地产困局待解长三角中高端养老机构调查
http://fang.eyuyao.com  2018年08月11日 09:04  来源: 中国房地产金融

养老地产从已售为主向租售并举的方式发展,与此同时,需求旺盛,有效需求不足,高端养老面临服务不断提升、盈利艰难和运营尚待提高的现状。


养老地产困局待解长三角中高端养老机构调查


“现在老百姓需要的是养老服务,而不是养老地产,换个方式卖房子,这是不合适的。”万科董事会主席郁亮6月29日在万科2017年股东大会上说。


郁亮说,万科在养老业务上部署了180个项目,从社区护理到医养结合,以此探索养老业务的发展。“养老业务未来是大业务,哪怕现在我们还没找到合适的商业模式,但仍然会花很大精力去把这个业务研究透。”


做养老服务不是做地产,这是郁亮给出的答案。


根据现有的养老服务设施规划,中国目前大致形成的是以“9073(上海)”或“9064(北京)”为代表的养老供给结构。即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老,6%~7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老,3%~4%的老年人入住养老服务机构集中养老。


据《中国房地产金融》不完全统计,有超过110家以上的房企涉足养老、医疗领域,房企扎堆进入养老产业,角色大多以上述占比3%居多,即以提供机构养老为主,而这一类服务大部分提供高端服务、面向活力老人(60-75岁)。


《中国房地产金融》近日走访长三角多家高端养老机构发现,高端养老产业正在崛起,以往单一出售房产的销售型养老地产,正在向租赁、护理、医养结合型等多种养老服务的方式转变,参与主体不单以开发商,还有保险、专业养老运营机构、外资等机构。


但是,记者调查也发现,高端养老机构发展和运营出现重地产轻服务、销售火爆但入住不佳、运营周期长盈利慢等现象。同时,非地产系养老机构面临用地、资金、人才等困局,养老服务发展尚待更多领域的突破。


养老地产进入黄金期


养老地产困局待解长三角中高端养老机构调查

第六届北京国际老龄产业博览会上,工作人员介绍医养结合养老地产模型。


全国老龄办最新统计,2017年全国新增老年人口首次超过1000万,60岁以上老年人口达2.4亿,占总人口比重达17.3%。到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右,占总人口比重提升到17.8%左右。预计到本世纪中叶中国将进入深度老龄化阶段,老年人口将达到4.8亿左右。


这是中国老龄化社会发展的一个侧面,老年人口增加速度之快将是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多,属于老龄化速度最快的国家之一。


老龄化速度加快与养老服务短缺是当前存在的问题,今年两会政府工作报告明确指出,要积极扩大消费和促进有效投资,支持社会力量增加医疗、养老、教育、文化、体育等服务供给,并提出扩大电信、医疗、教育、养老等领域开放。


2013年,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》对养老服务业发展做出了顶层设计和全面部署。《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》对积极应对人口老龄化首次单设一章。


2016年底,国务院办公厅印发了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》,对降低准入门槛、精简行政审批环节、改进政府服务、加快公办养老机构改革、加强行业信用建设、建立医养结合绿色通道、发展适老金融服务、创新养老服务方式,完善土地、人才、财政支持等措施提出明确任务要求,并提出17项重点任务分工,为养老服务业发展营造了良好的政策环境。


近日发改委在《2017年中国居民消费发展报告》中提出养老产业发展迎来“黄金机遇”。报告指出,养老产业规模,新业态不断涌现。“尤其是社会资本在健康领域投资热潮的兴起,地产、保险等资本不断进入健康养老、老年地产、养老养生、养老旅游等跨界融合的行业,养老服务业被催生成为朝阳产业,受到社会资本的热捧。”


养老地产经历初期主打养老概念销售卖点,到产品多元、服务提升的试水期,目前正在迎来养老产业发展的高速扩张阶段。《中国养老产业白皮书》显示,预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元,2030年将进一步扩张,达到22.3万亿元。


从进入养老地产的资本背景来看,光大证券报告将其分为三类,第一类是实力雄厚、经验丰富的大牌开发商:如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等;第二类是手握长期低成本资金的保险机构:如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等;第三类是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本:以和谐基金、红杉资本、云锋基金为代表。


在开发模式上,注重与医疗机构或护理机构联合服务输出。自建开发如万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、保利西塘越项目;通过资产收购改造开发,如上海申养(上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合成立)改造的长者公寓。


在商业模式上,形成了以泰康之家全龄社区照护的会员制养老社区模式,以万科随园嘉树为代表的租售型高端活力老人养老社区模式,以金陵天泉湖为代表,打通旅游、度假、医疗服务、房地产等领域的养老生态社区模式,以绿城乌镇雅园为代表,提供医养结合、老年大学,针对高端活力老人为主的综合养老社区模式。


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