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重仓布局珠三角 房企暗战大湾区
http://fang.eyuyao.com  2018年08月21日 10:02  来源: 时代周报

下月起,粤港澳大湾区或将迎来更多港澳台购房客。


8月19日,国务院办公厅公布《港澳台居民居住证申领发放办法》,就港澳台居民在内地(大陆)参加社会保险、劳动就业、上学、就医等方面,规定了享受3项权利、6项基本公共服务和9项便利的政策措施,于9月1日实施。当中3项权利包括在内地依法享受劳动就业、参加社会保险、依法缴存提取和使用住房公积金。这意味着,港澳台居民凭居住证可在内地购房,并享受同等待遇。


一张小小的卡片,是港澳台居民居住证制度的落地见证,也是粤港澳大湾区政策红利的进一步释放。而敏锐的地产开发商早已乘势而上,近两年间频频在大湾区内落子布局。


公开数据显示,2017年广东房地产开发企业共完成投资12075.69亿元,同比增长17.2%,开发投资总量占全国的比重为11.0%,比上年提高1.0个百分点。


“大湾区东岸中轴核心地带包括深圳、东莞、广州,为城市升级及房地产开发的主战场。港珠澳大桥、深中通道等过江通道连接,为大湾区西岸带来发展,使房地产进入补充增长期。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对时代周报记者说。他认为,大湾区规划出台后,深圳、广州、东莞等城市的房地产或将按照“高位群落”的定位,在原有发展格局基础上探索符合大湾区实际的新的稳健发展模式。


房企买买买


粤港澳大湾区的热度,从地产开发商的抢地布局可窥一斑。


他们的首选是佛山、东莞、惠州、珠海、中山。“广州、深圳仍是房企主要竞争区域,但由于土地资源稀缺性,土地成本攀升,严重影响房企在大湾区的战略布局。”中国指数研究院认为,随着广佛同城、深莞惠一体化等战略实施,核心城市市场外溢下的佛山、东莞等周边潜力城市价值开始显现,成为大湾区布局的新据点。


以东莞为例。万科、碧桂园为当地的房产龙头,以土地多、项目多占据本地市场份额接近4成。克而瑞监测数据显示,从2017年至2018年4月,万科在东莞新增341万平方米。


随着广深港高铁、莞惠城际等轨道交通陆续开通或是被提上日程,加上广深科技创新走廊、滨海湾新区建设等政策红利推动,在莞深融城的背景下,越来越多外来品牌开发商进入东莞房地产市场。仅两年时间,融创、招商、华润、旭辉等10家外来房企进入分食“蛋糕”,万科、碧桂园在东莞所占份额有所减少。


去年东莞成交的16宗商品房含住用地,仅有1宗被本地房企斩获,其余均被外来房企夺得。例如融创,2016年以322%的高溢价率高调进入,掀起东莞“抢位战”。打响头炮后迅速以高溢价率再落两子,次年又在虎门、南城等五个镇街布局项目。


类似的情况还在佛山上演。与广州同城化发展的佛山成为房企眼中的“香饽饽”。在限地价、竞配建、自持、自销等高门槛之下仍挡不住房企拿地热情,仅在去年公开拿地的“新面孔”就有13家,包括金辉、华发、世茂等。如“过江龙”金辉地产,首次进入华南地区就选择佛山为起点,60天内开启“买买买”模式,战胜美的、华润等一众本土房企,一连拿下3宗顺德地块近27万平方米。


全国各地房企汹涌而至,使佛山土地拍卖热度急速升温,地块争夺呈现白热化,甚至出现了佛山首例地块拍卖熔断的事件。统计数据显示,2017年佛山卖地多达100宗,卖地面积约469.43万平方米,揽金925亿元,同比上涨54.6%,刷新近9年来的最高纪录。


重点布局大湾区


起源于中山的雅居乐抓住本地发展优势,去年密集出手拿下了中山9块土地,仅是在中山就拥有土地面积超过500万平方米,占大湾区土地储备量的16.5%。除了深耕自身的区域,雅居乐还在大湾区内扩张版图,包括与美的地产联手开发江门,与旭辉共同开发佛山顺德、高明。截至去年底,雅居乐分布在广州、中山、佛山、珠海、惠州、江门和其他大湾区相关土地储备超过1200万平方米,占其整体储备的32.5%。


去年雅居乐用于新增土地储备的耗资是300多亿元,今年大湾区仍是其重点布局领域。在2017年度业绩会上,雅居乐集团主席兼总裁陈卓林宣布,今年集团投资额计划为600亿元,其中500亿元将用来继续购置土地以增加储备,冲刺更高规模。


公开资料显示,本土房企如碧桂园、恒大、保利、万科等已经在大湾区做好布局并占据了核心区位,在品牌效应叠加下提前享受利好政策所带来的红利。以保利地产为例,依托先发优势早已实现湾区全覆盖,去年在土地资源稀缺的珠海以高溢价拿下斗门3宗地块,扩张其在珠海的版图。


年报显示,去年保利地产在三大核心城市群销售占比近70%,其中粤港澳大湾区销售近千亿元。在今年5月保利地产的股东大会上,董事长宋广菊表示在粤西北的土地储备,在近两三年会大量地释放,期待大湾区规划的出台能带动公司在珠三角的发展。


克而瑞地产研究统计,本土房企在大湾区内的土地储备基本保持在整体储备的15%-25%之间,而这个数字还在不断增加。克而瑞监测数据显示,从2017–2018年4月,万科在大湾区新增土地储备达1316万平方米,其中广州、佛山分别新增371万平方米和261万平方米;恒大新增土地储备846万平方米,其中佛山、惠州两城以294万平方米和231万平方米占据大份额。


暗战背后:红利逐步释放


房企重仓布局大湾区的背后,是对大湾区的前景看好。


日前,粤港澳大湾区建设领导小组首次召开全体会议。会议提到,要推动大湾区内各城市合理分工、功能互补,提高区域发展协调性。与大湾区相关的利好正不断释放:国务院宣布取消台港澳居民在内地就业许可;深圳出台相关管理办法允许资助资金跨境使用,促进科研资金便利流动;重大基建稳步推进,9月底广深港高铁通车,年内港珠澳大桥开通,年底深圳罗湖莲塘口岸开通等。


戴德梁行研究数据显示,港珠澳大桥、广深港高铁、深中通道等重大基建工程推进将加快湾区一体化进程。预计到2020年,湾区城际铁路运营里程将达到4400公里,在2016年的基础上增长37%;而高速公路运营里程将从2016年的5600公里增加到2020年的8800公里,增幅高达57%。


便利的交通推动了经济活跃度。2017年统计数据显示,粤港澳大湾区经济总量已突破10万亿元人民币,成为中国最具经济活力的湾区。政策红利、基建、经济活跃,人口大量涌入大湾区。目前,大湾区11城市人口之和逼近7000万大关,其中深圳、广州和佛山增长势头迅猛。广东省统计局公布数据显示,2017年末广东常住人口11169万人,比上年增加170万人,增长1.55%。


以上因素,都对房地产有着长期并稳定增加的需求。大湾区为房企提供了多元化业务拓展机遇和空间。时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄在2018年半年业绩会上,表示对大湾区的布局十分看好,“大湾区是人口正流入、产业政策非常好、经济非常活跃的区域,应该没有什么政策会打乱大湾区的发展”。聚焦珠三角,深耕粤港澳大湾区成为其策略,截至今年6月30日,其在大湾区城市布局占91.4%,在9个城市拥有土地储备总建筑面积约1820万平方米。


“大湾区经济总量非常大,整体经济具有引领全国的龙头属性,任何一种超常规的整体性管控政策都可能产生牵一发而动全身的效果,引起全国经济形势的动荡。”宋丁认为,大湾区规划会对房地产在该地区的未来走向提出整合方向的政策表述,如各城市的政策协调,土地供应平衡,产业类别区域平衡,楼市稳定运行策略等。在房地产领域,即便出台一定的新政,也是从综合平衡入手,在保持整体稳健发展的基础上推出和实施新政。在短期内可能针对性的政策引导力度会加大,以矫正失误和失衡。中长期看,市场和政策会形成合力,以保持房地产业的良性、健康发展。




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