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自如CEO:长租公寓靠低毛利运营
http://fang.eyuyao.com  2018年09月04日 08:27  来源: 新京报

“阿里员工去世,生前租自如甲醛房”,9月第一个周末,前述微博热搜话题再次将自如推上了舆论的漩涡。自如CEO熊林也在自己的微博发布了声明回应对自如的质疑,但公众的质疑并未消解。


9月3日下午,深陷“甲醛风波”的自如CEO熊林接受新京报记者专访时表示,最近的心态是“拒绝愤怒和委屈”。对于饱受质疑的自如装修甲醛问题,熊林告诉新京报记者,目前已经采取三个措施,首先针对现有客户,有所疑虑可以免费检测,第二是下架所有首次出租的房源,检测安全之后再上线,第三是积极动员全国同事来和客户做更多的交流,让一线同事来帮助客户协调解决问题。


除了甲醛风波外,自如此前还陷入房租涨价风波,针对业界质疑的房租分期变金融工具加杠杆问题,熊林表示自如的租金贷占比不到25%,是良性的。


1 在超高周转率下,如何保障装修无污染?


在网络爆出“阿里员工去世,生前租自如甲醛房”之后,熊林就在自己的微博开始发布相关的回应。谈及最近的状况,熊林说,“两个心态,拒绝愤怒和委屈。”


熊林表示,最担心客户对自如的信任受到影响。熊林说,“因为自如是行业标杆,是第一,大家对你就是有更高的要求,(自如)有更大的责任。(只有)专业和诚恳的行动,客户才会持续信任我们”。


“出了这件事之后,会有一系列措施启动落地”,熊林表示,一方面从房源的基础品质来下手,自如会进行毛坯装修、老旧改造、精装修改造三类。这三种房子的装修投入不同。自如最近启动的“深呼吸”项目,最重要的基础是提升房屋的装修标准,采用一系列产品的升级和品控、抽查来保证装修过程符合规定。


熊林介绍自如内部有一个品控管理部,根据验收清单来整改。进行出租时,线上会标注首次出租,线下管家也会在带看时提醒优先考虑二次租住的房间。


装修问题一直是自如最大的问题之一,熊林回忆,在自如刚起步的时候,客户看重安全和稳定,自如选择靠谱的供应商。随后自如认识到要解决装修问题,意味着更大的投入,开始对老旧房屋进行空气治理。


“2014年我们开始发布自如友家的时候,我们把很多家具改成了工业风铁制品,减少了很多板材用料,到2017年自如做‘深呼吸’项目,探索从源头上解决产品质量问题。”熊林解释,第一方面就是板材质量,达到欧洲的装修标准,第二方面是辅料的运用,对黏合剂和涂料进行升级,在衣柜上尝试更少的板材。自如也尝试过装新风系统,但是成本和施工难度陡增,很多业主不允许在墙上打洞。


此外,熊林表示,目前市场上没有足够的第三方检测机构,来支撑自如数万房屋的检测需求,这说明过去空检的需求端和供应端,都没有发展充分。不仅仅是租赁端,在家装和办公室,幼儿园、养老院、商场等场所的装修检测都是缺失的,过去都不做检测,检测行业就达不到发展。希望可以推动检测发展,并形成未来的行业标准。


2 房租分期变金融工具,加杠杆危险几何?


自如此前被质疑,通过分期+ABS的金融工具组合,提前收取整年租金,却按季度支付房东收益,另一边通过租金贷收取租客利息。


有业内人士分析,借助金融工具,长租企业可以大量沉淀资金,加大资金杠杆,让扩张速度翻倍,而住房租赁企业分为业主端的租赁和客户端的租赁,两端都是金融杠杆。有的租客发现,租房中介表面上承诺“押一付一”,其实在其中嵌套了一个第三方租房贷款。


对此,熊林回应,“租金贷本身是一种创新,但作为一种金融手段,一个是使用比例,杠杆幅度,第二是真实性。”他表示,自如在租金贷的占比保持在25%以内,其负债水平和投入水平是良性的,但很多企业用到70%以上,这就存在很多透支未来的风险。很多客户反映被贷款,没有让消费者知情,而且放大了杠杆。


对于防范长租公寓的金融风险,熊林分析,主要靠三个手段,降低使用比例,提升资产质量,提升经营水平,“使用比例在一定比例之下,就没有透支未来。经营做得好,就不会破产。收入要弥补负债,量入为出,不做盲目的扩张,以稳健的增长来防范风险,为客户做规范的操作。”


在长租公寓的竞争中,熊林分析,并不是任何企业都能找到钥匙,有的企业找到了资本,但是机构化的价值是保持房租稳定的增长,而不是大起大落。这个行业最大的就是租房成本,我们追求更高的性价比,让更多的人使用我们的产品。这个行业进入门槛低,实际上是规模管理难度极高的行业,包括品控、安全,这是一个看起来简单,但越做越难的行业。


3 有传闻称“平台利润堪比贩毒”,实际如何?


此前有网络文章称“中介利润比贩毒还要高”,对于这个说法,熊林说,“我也不知道贩毒的利润有多高。但是长租公寓是靠低毛利、大规模来运营的。”


目前自如在租房市场份额为8%,对于之前囤房涨价的质疑,熊林分析,“中介囤房涨价的质疑是站不住脚的,一算账就禁不起推敲。如果囤8万间房,每天100块租金,囤一个月的成本是2.4亿。没有中介有这个资金实力来囤房涨价。”


“机构化经营模式的核心是不要空置,个人持有房产的成本其实不高,而机构有房子在手里的时候成本极高。大机构的作用就是可以让房租不会太大浮动,自如只有8%占比,客户在租房子的时候也会四处比价,所以只能跟随市场,不能去左右市场。”熊林说,这个行业有很多竞争者进来,会采用一些手段破坏市场,但是不出两个季度,高持有就会有很大风险和巨大的成本。租房市场是高波动的,在高峰的时候房租上涨,低峰就会下降。


熊林分析,租房市场的供给错配,是因为很多老百姓的房子都是自己消费升级之后,不住的房子拿出来出租,所以质量比较差,我们通过统一的装修和供应链采购,来让房子更好地满足他们的需求。


熊林介绍,自如每收100元房租,其中70-75元付给房东,装修15元,服务成本8元,还有人力成本,如果出租率做不到95%,是没有利润的,“希望大家以理性专业的态度来对待这个事情,贴标签和标题党,对行业没有太大的帮助。”


低毛利如何维持长租公寓这么重的资产运作呢?熊林解释,用户量足够大的时候,自如会有机会做更多的增值服务。熊林称,“目前自如在很多城市还处于投入期,我们在品质和人员的投入,在未来一段时间内达到理想的模型。这是一个低毛利、大规模的行业。前三年我以为我们会是一个小而美的企业,后来我意识到自如应该成为能满足更多人需求的企业。”


观点

规模扩张背后,自如重运营挑战巨大


自如成立于2011年,刚开始依托链家创立。在“房住不炒”的政策风向下,长租公寓成各路资本追捧的标的,开发商、中介机构、酒店运营商等纷纷抢占市场蛋糕。自如CEO熊林此前表示,2017年是长租公寓发展飞跃的一年,大的市场环境及利好政策,使得自如在2017年进驻全球60个城市,业主突破20万,自如客突破120万,房屋持有量超过50万间。


易居研究院智库中心研究总监严跃进称,长租公寓现在面临很多市场挑战,实际上行业管理还略偏滞后。业内人士称,“3万套的体系,可能会支撑企业做到5万-10万套规模,可能到了10万套规模时,还会遇到瓶颈。”“对自如而言,未来也需要警惕,并把部分业务整改作为当前业务标准化流程的一个重要环节。经过这次管控,后续自如的产品线会更加丰富,也更经受得起市场的考验。”严跃进表示。




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