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深化土地改革 释放居民消费
http://fang.eyuyao.com  2018年09月12日 09:08  来源: 经济参考报

深化土地制度改革的七大突破口:


第一,让市场决定土地资源配置;

第二,坚持公益性征地原则;

第三,放宽对农地入市的限制;

第四,赋予农民宅基地完整的用益物权;

第五,允许增减挂钩指标对村际省际交易;

第六,消除农地规模经营的障碍;

第七,土地修法要顶层设计上下一致。


2018年上半年,我国城镇居民人均消费性支出累计同比增6.8%,一季度同比甚至仅增5.7%、创下2003年以来新低。7月社会消费品零售总额同比名义增长8.8%、实际增长6.5%,分别为2003年7月、2003年6月以来新低。一方面一直强调消费需求对GDP增长的贡献率要加大,另一方面消费增速创了新低,很多人对此可能产生了疑惑。在经济增速下滑的过程中,投资在下降,进出口也呈现负增长,而消费对经济的拉动作用当然也是相对而言的。在当前形势下,消费的增长理应达到更高一些的水平。


高房价等因素扼制了居民消费增长

我国房价收入比过高。中房智库研究院2017年全国35个重点城市房价收入比报告:相比2016年,2017年房价收入比下降的城市仅9个,而7成以上城市房价收入比仍在上升,即人均可支配收入与房价差距越来越大。其中香港排第一,其次是上海、北京。


我国家庭负债率持续上升。根据国际清算银行统计,2017年中国居民部门杠杆率(贷款/GDP)为48.4%,虽显著低于发达国家平均的76.1%,但已明显高于新兴市场平均的39.8%。考虑到中国居民报酬份额偏低,以GDP为分母测算中国居民部门债务问题存在低估。


我国居民债务与可支配收入之比呈现直线上升态势。截至2017年,我国家庭债务与可支配收入之比高达112%,已经超过美国当前水平(104%)。加上隐藏的民间借贷等无法被统计的部分,实际上中国家庭债务率更高。


个人房贷余额占居民债务的比例上升,2016年达到峰值。其中,个人房贷余额存在低估,不能反映流入房市的信用贷、消费贷等。居民还债负担日趋加重,用于其他消费的份额就会相应减少。


房贷与居民消费呈现负相关。根据我们课题组2015-2017年分省面板数据的回归结果,家庭杠杆率的上升与居民消费支出增速呈负相关,住户贷款与存款之比上升1个百分点,消费支出增速平均下降0.2个百分点,这表明主要由购房贷款引起的居民加杠杆行为对家庭消费存在挤出效应。


此外,城市化进程放缓对消费也会产生负效应。城市化会拉动内需,一个城市居民的消费是一个农村居民的消费两倍以上,也高于农民工的消费。如果我们把越来越多的农民和农民工转变为市民,他们的消费会大幅度提高。关于这个问题,根据中国社会科学院副院长蔡昉的测算,中国户籍制度改革成功可使未来潜在增长率提高1-2个百分点。如果非农产业的劳动参与率每年提高一个百分点,GDP潜在增长率可以提高0.88个百分点。以2015年为例,一个城镇居民的月消费为1782.7元,是一个农民工月消费的1.7倍。我们现在有2.8亿农民工,其中被国家统计局统计为城镇常住人口的大概是2.25亿,包括他们的家属。如果进城的2.25亿农民工及家属市民化后消费水平达到城市居民水平,则年新增消费2.1万亿元。


目前,我国城市化进程在逐步放缓。常住人口城镇化率是58%,户籍人口城镇化率只有42%,相差16个百分点,也就是说2.25亿的农民工是半城市化的,他们没有户口。另外,还要注意到我们讲的是城镇化,城镇化不仅包括658个城市,还包括2万个镇,2万个镇的居民应该是镇民,而不是市民。去掉2亿多镇民,城市化率也就是42%,这个速度并不高。


我国年度进城农民工数量减少。2010年左右农民工、外出农民工、本地农民工增速见顶回落,2017年分别为1.7%、1.5%、2%。其中,在外出农民工中,2016、2017年进城农民工分别下降1.1%、增长0.9%。城市化率放缓直接影响消费需求减少。


现行土地制度推高了房价延缓了城市化


现行土地制度推高房价。任何单位和个人搞建设必须申请使用国有建设用地,政府是住宅用地的唯一供给者。政府对住宅建设用地的独家垄断必然导致高地价从而导致高房价。大量农村集体建设用地只有被征收为国有建设用地才能用于房地产开发。农村中存在着大量小产权房,但小产权房作为“三违建筑”被禁止入市交易。


住宅用地占城市建设用地的比例过低。2016年我国城镇建设用地中居住用地、工业用地比例分别为31.7%、18.4%。国际上居住用地一般占比在50%左右,工业用地占比10%-15%。与国际上相比,我国居住用地比例明显偏低、工业用地比例偏高。美国居住用地比例在1980-2007年从未低于54%,日本1965年以来工业用地比例从未高于12%,2015年住宅用地比例曾达到61%。城市建设用地的逆市场化供给导致高房价。在刚需遏制不住的情况下,应该增加有效供给来抑制价格上涨。


人口与土地的区位错配。2008年至2016年东部地区每年跨省外出的农民工数量不足1000万人,而中西部地区农民工外出人数约6500万,其中流向东部地区的人数达5960万。但是,每年新增建设用地的供给是相反的,由原来的70%向东部倾斜到现在是70%向中西部倾斜。由此导致中西部土地供大于求,造成大量的“空城”;东部的土地则供不应求,导致房价飙升。


高房价抑制了城市化进程。2017年我国常住人口城镇率为58.52%,但户籍人口城镇化率只有42.35%,低于常住人口城镇化率16.17个百分点,二者之间的差额就是总数为2.23亿的农民工及其家属。这种半城市化导致一系列问题:包括留守儿童、留守妇女和留守老人。


宅基地的非用益物权化,堵塞了农民财产收入渠道。农民对集体的宅基地只有使用权,没有完整用益物权,不能出租、转让、抵押;农民的宅基地只能在集体经济组织内部调剂;由于宅基地不具有完整的用益物权,所以农民住宅的出租、出售和抵押也受到了法律限制;小产权房作为“三违建筑”不予确权登记颁证。


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