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成交暴跌50%!香港全球地产最大泡沫要凉了?
http://fang.eyuyao.com  2018年12月05日 08:42  来源: 中国基金报

香港楼市正在迎来一场“大地震”。


2018年11月,香港楼市成交腰斩,暴跌超50%。


1、香港11月住宅销售同比腰斩


香港土地注册处12月4日公布的数据显示:


香港11月住宅销售总额为260亿港元,环比上月下降32.5%,较去年同期538亿港元下降51.6%。


11月份住宅销售量为2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。


另外,价格下行也开始蔓延。中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示,香港11月房价环比跌幅达3.43%,已连续两个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。对比8月份的峰值,房价已经下跌了约5%。


成交量价齐跌,香港房价崩盘的危机感再次降临。


香港房价举世闻名。2018年1月,香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。


全体居民要么受益于此,要么受制于此,房子是一生绕不开的话题,房价涨跌影响民生,最重要的企业无不涉及其中,借此积累亿万财富。在全民努力之下,终于揽得“全球最高房价”的名头。


瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名,香港前两年还是在六七名徘徊,今年已经飙升至第一了。 

成交暴跌50%!香港全球地产最大泡沫要凉了?


过去十余年间,香港楼市持续走强,至2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价飙升至19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米,但香港家庭年收入中位数只有32.76万港元。一个普通香港家庭全年不吃不喝,在港岛买不起2平方米。


为了将房子卖出去,也为了让消费者买得起,开发商不断缩小住宅面积。近两年,香港就出现了面积仅为11.52 平方米的极小户型。


如果在全世界选一个最有“房地产信仰”的城市,非香港莫属。


2017年,一档香港TVB真人show《有楼万事足》节目中,一位港女爆出来一句金句,据说是港人心里最真实的话语。


此次11月的数据出来,是一次市场筑底,还是拐点的开始?


2、仲量联行:香港楼价未来一年跌幅可能高达25% 


在香港的太平山顶文辉道,上月刚刚流拍了几块地皮,而这在过去香港楼市长期的牛市下,并不常见。仲量联行发布最新住宅市场展望称,香港住宅市场长达10年的牛市结束了,2019年底前,香港住宅楼价将下跌15%,如果经济及股市持续恶化,住宅楼价跌幅更会高达25%。在这种情况下,不少内地房企也悄然离场,连香港本地房地产开发商也开始趋于谨慎。


仲量联行称,香港自2009年初全球金融风暴复苏后,楼价持续上升,然而受市况急速逆转所影响,住宅价格在过去两个月已开始下跌,目前外围经济环境的不稳定,以及恒生指数从1月最高位下跌超过20%,都影响了香港私人住宅市场的信心。


仲量联行董事总经理曾焕平称,今年香港房地产市场越来越倚重中国内地的需求来支持增长,他预计香港楼价在2019年底前将下跌15%,如果外围环境持续恶化,那么2019年住宅楼价跌幅会达到25%以上。


香港长达10年的楼市上升周期也正式结束。仲量联行称,中小型住宅楼价自金融风暴后已上升2倍,并超越1997年高位63%,不过,经济前景未明已令中小型住宅楼价在连升27个月后,在过去的2个月下跌1.4%。过去3个月,由于市况不佳,平均每月的住宅成交宗数进一步减少至4188宗,远低于过往长期每月8500宗的平均水平。


曾焕平称,过去香港推出一系列楼市调控政策,在今天看来,不仅是令物业成交总数跌至历史低位,更为楼市“硬着陆”构成重大风险。


曾焕平称,此次楼市下调最让人担心的,就是没有人知道底在哪里,因为与以往楼价急速下跌不同,急速下跌很容易就能见底,但这次香港楼市楼价的下调速度很慢,时间会拖得很长,让市场难以捉摸底究竟在哪儿。


根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数(此排行榜仅考察发达国家和地区的房价负担水平)显示,香港房价收入比为19.5,也就是说需要一个香港家庭19.5年的收入(且不吃不喝),才能买起一套房。香港也连续八年斩获“全球房价最难负担城市”桂冠。


高盛集团在上周一发布的一份研报中预计,到2020年香港金管局将与美联储同步加息,届时香港楼市将出现15%至20%的回调。


里昂证券此前发布研报表示,经历了多年上涨后,随着市场人气的急剧下降,香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。


3、地产中介恐迎来裁员潮


随着香港楼市成交量不断萎缩,房地产开始步入寒冬,地产中介恐将迎来裁员潮。


美联物业近日的一份内部通告指出:从11月1日起,其将实行“Bottom榜放取无薪假期机制”——在佣金收入最低的100名代理中,业绩最差的10%必须离职,其后55%员工必须自行申请放取无薪假期至少三个月,而业绩前35%的员工才可由主管担保。


同样在楼市景气时大幅度扩张的另外一家香港地产代理商近日亦表示:其活跃的两万多名代理中(总数约为4万人),估计年底前大约有五千人可能会“被离职”。


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