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二线城市崛起:新年首拍楼面价破3万
http://fang.eyuyao.com  2019年01月03日 08:41  来源: 21世纪经济报道

杭州的土拍情况能否代表二线城市,是否预示2019年回暖,下结论还为时尚早。


新年初始,土地市场已有回暖之色。


2019年首个工作日,杭州笕桥、大关两宗重量级宅地登场。经过18轮竞价,笕桥地块由甘肃建总置业以总价171427万元竞得,折合楼面价23556元/平方米,溢价率仅11%;而迟半小时开拍的大关宅地,竞拍更为激烈。经过22轮竞价,由金翰(融金平台)以总价203056万元竞得,折合楼面价30559元/平方米,溢价率20%。


诸多利好令杭州备受开发商追捧。中原地产数据显示,2018年全年,杭州土地出让金位列全国排名第一。


58安居客房产研究院首席分析师张波认为,杭州首拍出现的热闹场面,给市场传递强烈的刺激信号,在市场看悲情绪浓重的岁首,提振信心作用明显,更稳定了区域地价,并强化了市场对于2019年楼市稳定的预期。值得关注的是,虽然两宗地块的出现了一定溢价,但相比于2018年初类似地块的价格依然不高。


新年首拍


引发关注最高的是大关地块。公开资料显示,该地块报名参加的房企接近15家。包括绿城、滨江、万科等,还有香港置地、上海首创、开元地产等身影,经过22轮角逐,大关单元地块最终被金翰收入囊中。


大关单元GS0502-09地块在香积寺附近,东至规划道路,南至规划香积寺路,西至红建河绿化,北至规划道路。地块出让面积26579平方米,容积率2.5,楼面起价25442元/平方米,刷新了板块内涉宅地块的起价记录。由于地块内还将配建不少于10%的公共租赁住房。因此折算后,该地块实际起拍价大约为28000元/平方米出头。


爱家房产研究数据显示,从周围二手房房价来看,大关东一苑二手房成交价格在39407.57元/平方米左右;大关南八苑二手房成交价格约为38901.45元/平方米。


笕桥生态公园单元R21-1地块靠近龙湖大家九龙仓璟宸府,东至规划庄河路,南至笕桥生态公园单元R24-3地块公园绿地地块,西至黎明社区、沪杭甬高速德胜收费站后勤服务用房工程项目等,北至规划草庄路。地块出让面积33079平方米,容积率2.2,建筑面积72773.8平方米,楼面起价21220元/平方米。笕桥地块也需要配建10%的公租房。


“与前一段时间相比,杭州土地溢价率略有好转。但从这两宗宅地所处的板块位置来看,与板块之前的地王相比仍然有较大差距。比如,笕桥地块所处板块,有个在售项目叫做璟宸府,当时该项目楼面价为31000多元/平方米,但现在只有23556元/平方米,如果单纯从表面上看,楼面价还是降了24%左右;大关地块周边近一年应该是没有土地出让,但离它更远一点地块此前已经拍到36000元/平方米。因此从表面上看也有16%左右的降幅。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示。


此前据媒体报道,笕桥生态公园上一次出让宅地是2018年1月19日,龙湖以总价35.8亿元竞得杭政储出[2017]88号笕桥生态公园单元R21-4宅地,楼面价31154元/㎡、溢价率50.4%,当时刷新了笕桥板块的地价。地块案名为龙湖大家九龙仓璟宸府。璟宸府的整个楼盘中,八成左右是叠墅产品,只有部分小高层。11月底,璟宸府首开92套叠墅房源,毛坯均价49800元/平方米。


爱家房产研究显示,笕桥地块周围二手房价格来看,东港嘉苑二手房成交价格约为36163.53元/平方米;天城府二手房成交价格约为42488.86元/平方米。


主战场转移


荆海燕认为,从杭州土地市场表现来看,目前尚处理性。尽管新年首拍大关地块有15家开发商参与,而且很多都是杭州本土或者在杭州发展比较好的开发商,但该地块的地价仍然没有突破板块内最高价格。


“杭州属于强二线城市,城市经济实力以及人口的吸聚能力强,因此需求端持续保持较高热度,2018年下半年以来受整体楼市降温影响,杭州的市场降温也较为明显。从杭州新年的首拍来看,显示出房企对于杭州市场的良好信心,平稳中略带个别热点或许将成为杭州土地市场的大概率表现。”张波也认为,需要更为客观看待杭州首拍地价出现溢价,不要过度关注“溢价”本身,而要关注地价是否稳定,不要过度关注某一两块地价水平,而要整体来看城市土拍情况。


张波认为,单从房价来看,杭州为代表的强二线城市未来3-5年还很难超超“北上深”,但一线城市已经逐步由增量市场变成存量市场,随着一手房市场在一线城市的逐步量缩,二线城市将成为商品房的主力市场,也是未来房企的重要战场。


从全国土地市场来看,房企主战场已经转移。中原地产研究中心统计数据显示,2018年50大城市合计卖地3.74万亿,卖地金额年内涨幅最低。其中,超过千亿土地出让金的城市有11个,合计有杭州卖地2500亿。另外,上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地也达到了1千亿以上。


“2018年杭州土地出让金额是全国最高的,2500多亿,可以看出房企对杭州未来发展预期总体向好,起码对这个城市是有信心的,因为很多城市可能流拍会更严重。从目前整体市场情况看,一线城市拿地难度比较大,二线被大家看好。而杭州则在二线城市中成为被看好的龙头城市。当然,这也与杭州这两年积极推地有关。因为未来有亚运会,土地财政是基建资金的主要来源。所以,无论是2018年还是2019年,杭州都会是推地积极的城市,政府也会拿出品质较好的土地。”荆海燕称。


从2018年土地市场整体表现来看,房企主战场也逐渐在发生变化。中国指数研究院数据统计显示,2018年,全国300城市土地出让金总额为41644亿元,同比增加2%。一线城市土地供需同比走低,揽金总额缩水逾一成。北京、深圳收金同比下滑;二线城市供求同比走高,受调控影响收金略降。三四线城市共19城入榜,佛山、常州入围榜单前20。


“全国多城市土地成交金额依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现流标的地块主要是具有多重复杂属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场明显活跃。2018年,大量的房企进入三四线城市拿地,推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。”中原地产首席分析师张大伟表示。




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