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乐伽停摆 长租公寓再掀“爆雷潮”
http://fang.eyuyao.com  2019年08月10日 08:16  来源: 第一财经

尽管官方已介入调解,但乐伽风波短期内仍难退潮。


“乐伽一纸公告就这样抽身事外了吗?”


8月9日,有南京乐伽公寓租客对第一财经记者表示,乐伽爆雷后,自己和房东都陷入两难境地。今年1月份开始,房东便未收到乐伽打款。而租客自己此前已交完一年租金,现在却面临向房东补款的无奈境地。


两天前,这一家长租公寓倒下。南京乐伽商业管理有限公司发布声明称,公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。


公司自身的悲剧,如今却要租客与房东买单。但并非所有人都如上述这般“太平”。记者了解到,目前有房东强制租客一星期内搬走,否则停水停电赶人;还有房东想要续租,但租金上涨650元。


惊慌、无奈、愤懑。所有租客都想知道,为什么自己付了房租还要被赶?乐伽违约造成的房东损失,为什么要由租客承担?从安闲居资金链断裂、魔房宝涉嫌非法集资、到乐伽公寓停摆,长租公寓的阴影再次裹挟而来。


惊雷


不安情绪持续发酵多日,乐伽公寓租客及房东迎来确定消息:“公司已停止经营”。


8月7日晚间,该公寓运营主体南京乐伽商业管理有限公司发布公告称,确认公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。


实际上,自7月以来,乐伽公寓的经营困境便开始显现。“乐伽公寓经营异常,疑似暴雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临驱逐”等消息在网上流传。


此后7月14日、7月21日,南京乐伽商业管理有限公司相继声明,公司处于正常经营状态。其表示,公司7月份战略性停止合肥公司市场扩张,个别被清退员工为抢夺客户,散布谣言。合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金,已报相关公安机关立案调查。


但距最新澄清声明仅18天,乐伽称已无力支撑运营,向公众致歉。


目前,其官网上仅保留南京、杭州、苏州三个城市的租赁房源。天眼查信息显示,南京乐伽商业管理有限公司佛山分公司、郑州分公司、厦门分公司已注销,杭州、苏州、合肥、重庆等分公司仍为存续或在业状态。


据悉,南京乐伽商业管理有限公司成立于2016年,总部位于江苏省南京市,是一家房屋租赁管理增值服务和维护的民营企业。公司注册资本100万元,目前仍处于存续状态。大股东及法定代表人为姜千,持股比例80%。


成立不过几年,乐伽扩张迅速。高峰时期,其在南京、杭州、苏州、成都、重庆、合肥、西安、昆山等8个城市均有布局。管理房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。


快速膨胀背后,是乐伽“高收低租”的经营模式。


有租客向记者证实,乐伽以高于市场价拿房,跟自己签订月租为1800元,而跟房东签定月租为2100元。由于租客是年付或半年付,乐伽给房东是季付,租客所付房租并未全部流到房东手中。此举让乐伽得以套取资金扩张,但风险被转移给房东和租客。


爆雷后,乐伽反思,公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已对长租市场带来较大风险。加之公司内部管理制度缺失等诸多因素,造成公司业务全线关停的状态。


乐伽表示,同意房东、房客解除与其签订的房屋租赁合同。 同时,凡房东、房客自愿达成和解协议的,无条件予以认可。原房屋租赁合同即时终止作废,不再履行。房东、房客保留依法依约追究其违约、赔偿损失等法律责任的权利。


冲突


但事情的解决远不像一纸公告那般简单。


本是乐伽爆雷带来的问题,矛盾风口却在发生偏移。“威胁的话都已经贴到门上了,如果不搬走就断水断电。”有南京乐伽租客告诉记者,上述情况不在少数。“房东昨晚找我,要我下礼拜就走,否则给我们停水停电。”另一位租客称。


由于乐伽此前实行“高收低租”模式,爆雷后有房东想涨房租续约。“当初在乐伽租的时候月租1450元 ,现在房东说这个月起房租2100元。”有租客表示,难以接受这一结果,选择回避与房东交涉。


矛盾难解,南京市住房保障和房产局表示将牵头处理纠纷。8月7日,其通告称,南京市相关区政府按照方便客户、属地调处原则,组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构,在辖区设立调处服务点,为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。


南京市住房租赁行业协会将联系我爱我家(4.410, -0.07, -1.56%)、自如等5家企业参与调处服务点工作,并在协商一致的基础上为乐伽客户提供居间代理、重新建立房屋租赁关系。8月8日~23日期间,南京各区调处服务点将分批联系已经登记客户,与客户确定调解时间和地点。


据悉,现场第三方机构调节人员给出的方案是:如果房东和房客自愿达成协议,可与上述5家企业之一重新签订租赁合同;若难自愿调解,租期剩1-3个月以内,引导房东不再为难房客,房客住到期满;租期超3个月以上,引导房客依市场价给予房东补贴,房东也做出一定让步。如果上述途经均难以解决,引导房东和租客走司法途径。


但据租客透露,现场调解并不如意。“协调人员让我们自己认了,说跟房东没关系,不能让房东分担我们的赔偿。”其表示,自己最初打算跟房东平摊,但协调方态度带给她的只有失望。


无论哪种方式,房东和租客都是受害者。而在这场拉锯战中,租客仍处于弱势地位。有人选择暂时妥协,跟房东共同承担;有人不想蒙受损失,坚持付过房租就是尽到义务,已付租金对应的租期,也因该合法地住下去。


对此,北京中伦文德(天津)律师事务所张培尧律师表示,租赁合同有一个基本原则,租客租住房子是合法有依据的。如果解除合同,需按约定赔偿租客损失。因为租客在这场事件中没有过错,违约的是中介,房东损失不能由租客承担。


乱象


实际上,乐伽爆雷带来的困境并非孤例。随着长租公寓快速发展,市场呈现出“规范运行缺失”和“有效供给缺乏”的双重矛盾。在部分企业激进扩张下,违规打隔断、装修污染超标、租房“被贷款”、租金上涨等一些行业乱象逐渐显现。


数据显示,2017年2月~2019年3月,已有20余家长租公寓因经营不善“爆雷”或被收购。其中2017年有4个品牌倒闭,多因经营不善;2018年,“好租好住”“恺信亚洲”“长沙优租客”等12个品牌因资金链断裂而倒闭。


合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经记者,长租公寓首先要达到一定规模,才能实现合理的利润回报。如果想实现规模化,就要尽量垄断房源。而若平台融到的资金不足以支付运营费用,很可能出现爆仓。针对长租公寓,中小型品牌并不具备长期经营的实力。


尽管全国前30房企已有1/3跃入,但盈利情况普遍不乐观。最早进入市场的万科泊寓,至今尚未实现盈利;龙湖则对外公开表示三年内不考虑盈利。据披露信息,旭辉领寓当前租金回报率在4%-5%,万科泊寓仅有2%-3%。


除较低投资回报率以外,长租公寓市场还面临回报周期长、融资渠道少、流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏、税收优惠力度小等问题。长租公寓不赚钱——或者说目前以及今后相当一段时间内都不赚钱是行业共识。


利润比纸薄,长租公寓为何依然是风口?目前,已有超1万家机构参与其中,其背景主要有房产中介、酒店、互联网公寓、房地产企业四类玩家。随之而来的还有资本涌入:仅2012~2016年,该领域融资事件99起,涉及金额高达68亿元。


普华永道表示,随着“房住不炒”持续推进,中国约2.4亿流动人口、近2亿单身人口蕴藏着巨大潜能,房屋租赁市场迎来黄金发展时期。据券商预测,2016年全国租赁市场规模已超1万亿元,预计2030年将达到4万亿元。


然而,4万亿市场之路并非坦途。今年,朗诗、远洋等房企陆续选择剥离长租公寓业务;万科、碧桂园等也已决定暂缓旗下长租公寓业务的扩张。尽管行业垄断格局还未形成,但增长瓶颈期已经来临。


普华永道建议,企业扩大盈利应从压缩成本、扩大收入两方面入手。近期长租公寓爆雷事件多因扩张激进而导致资金链断裂;另外要增强管理运营能力,提升自身信用评级,多方引入优质资本,助力企业良性循环。




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