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解读城市投资价值与房企布局趋势
http://fang.eyuyao.com  2019年09月02日 08:35  来源: 每日经济新闻

2019年,房地产市场预期逐步回归理性,城市投资也将回归基本面的价值判断。


“新扩张与再平衡”之下,城市间竞争格局将发生何种变化?哪些城市继续领跑?又有哪些城市成为投资潜力黑马?


9月5日的第九届中国价值地产年会上,每日经济新闻联手中国指数研究院将重磅发布《2019年中国城市价值白皮书》(下称《白皮书》),解密中国城市投资价值与房企行业格局、发展路径及布局趋势。


中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士表示:“此次《白皮书》最大的亮点在于指标体系的优化迭代,并强化了产业研究;和2018年报告相比,在保持评价模型和整体分析框架的基础上,根据城市发展情况和市场变化增减部分指标、同时挖掘部分城市发展中的新亮点。”


三大城市群投资吸引力领先


在国家战略的叠加之下,未来中国城市群的发展格局愈发清晰:长三角、粤港澳、京津冀、长江中游以及成渝五大城市群以11%的国土面积创造了54%的经济规模,成为我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域。


而随着粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展等重大战略规划带动红利释放,三大城市群的主要城市的投资吸引力则更显领先优势。


2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强 数据来源:CREIS中指数据


《白皮书》从“人口+产业+交通”三大维度研判城市发展趋势,在不确定中寻找确定。


人口要素是判断城市价值的基点,城市竞争力强则人口聚集,竞争力弱则人口流失;而产业是城市发展的底层动力,能够带来经济的增长、收入的提高以及生活质量的提升,是决定人口迁移方向的核心因素;交通网络则重塑了城市空间格局,使生产要素可以更自由、更高效的在区域间交互与流动,通过交通规划,基本可以预判哪些城市更具发展前景。


“我们认为,未来东部发达城市群以及中西部核心城市仍是全国最具发展潜力的区域。这些城市政策红利不断释放,房地产市场空间较大。同时,良好的产业与人口基础使其抗风险能力较强,并且能够使企业更快的穿越周期。”黄瑜表示。


房企应聚焦核心城市群


城市价值是房地产价值的外生影响因素,聚焦核心城市群,能够最大程度分享城市发展来的红利。《白皮书》将19个城市群的规划定位及发展阶段划分为五大层级,并对主要城市群经济、人口及房地产市场规模进行分析,完整呈现了城市群之间、城市群内不同城市间的产业与人口优势,以及房地产市场的发展阶段和投资潜力。


从2018年数据来看,粤港澳大湾区、长三角人均效益最高,人均GDP超11万元;长三角GDP规模总量达17.9万亿元,显著高于其他城市群;长江中游及成渝城市群城市平均GDP增速超8%。


同时,长三角、京津冀、长江中游、成渝城市群人口众多,常住人口规模超1亿人,其中成渝城市群在重庆、成都人口聚集效应带动下,人口规模首次超1亿。


《白皮书》指出,从2010年以后全国人口流动趋势来看,东部三大区域仍是人口主要流向地,而中西部人口增长以核心城市为主,中西部重点二线城市经济、产业崛起带动人口吸引力增强,全国整体形成“3+6”的人口增长格局。


在上述因素的直接影响下,从房地产市场规模来看,长三角城市群规模最大,房地产开发投资额超过2.5万亿元,商品房销售面积超2.5亿平方米;粤港澳大湾区投资热度持续高涨,2018年房地产开发投资额同比增长17%至1.1万亿元;长江中游、成渝商品房销售面积2018年也分别达到1.9亿和1.8亿平方米,市场容量突出。


此外,山东半岛、海峡西岸以及中原城市群或发展基础好,或规划定位高,也是未来发展的重点区域。中原城市群地处沿海开放地区和中西部地区的结合处,是我国经济由东向西梯次推进的中间地带,极具发展潜力,常住人口1.3亿,房地产市场容量大,增长快。


黄瑜认为:“对于企业而言,一方面要聚焦核心城市群,最大程度依靠城市发展红利取得快速、可持续发展;另一方面,企业需把握好城市发展阶段和城市轮动的差异特征,依靠精准布局,更好地抓住投资、营销窗口期,获得成长。”


解密“千亿”房企布局趋势


2019年上半年,1000亿元以上房企“超级阵营”达到12家,500亿~1000亿元的一级阵营有21家、200亿~500亿元阵营为37家,强者恒强的行业格局继续延续。“千亿”房企遵循着怎样的发展路径?他们的业绩贡献来源如何构成?


《白皮书》给出了答案:广布局、拓资源、重运营,聚焦一二线、城市群与都市圈战略。


数据显示,12家“千亿”房企平均进驻112个城市,是500亿~1000亿元房企的2倍,项目数量更是其4.8倍,为规模化、全国化发展奠定业绩基石;此外,“千亿”房企注重产品品质打造,并通过结构调整以及制度优化加快降本增效力度,盈利能力持续领先。


业绩贡献来源方面,一二线城市仍是房企的主战场。


黄瑜向《每日经济新闻》记者表示,“房企的投资策略总体变化不大,以一二线为重点,三四线机遇性布局,但存在结构性和阶段性调整。”


从城市结构看,进入2019年,随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整,重点二线城市的区域潜力继续释放,20家代表房企二线城市的销售业绩贡献率为57.6%;一线城市贡献率为21.1%,一二线城市合计占比78.7%,仍是房企主要布局区域。


而作为投资晴雨表的土地市场,呈现“量减价升”局面,房企则结合市场变化灵活调整拿地策略。


以6家领导品牌房企为例,在市场繁荣期,企业的资金较为充裕,房企精准把握城市轮动周期,审慎吸纳优质土地储备,表现较为积极;在调控影响下的衰退期,房企拿地更为审慎。


在因城施策背景下,政策改善预期增强,2019年以来企业拿地积极性有所提高,热点一二线城市土地竞拍热度回升。具体到区域布局看,20家代表房企在一线城市拿地楼面价同比上升98.0%;在二线城市同比上升33.2%;三四线城市则同比微降1.2%。一二线城市土地成交市场回温,三四线布局力度下调。


“房企投资策略的结构性与阶段性调整主要表现在两个方面。”黄瑜表示,“一二线城市更加注重都市圈和城市群,对人口流入以及产业支撑强的二线布局力度加大;另一方面,前两年三四线存在政策支持和短期需求释放机遇,房企布局有所侧重,但2019年以来随着政策的调整以及市场需求的消化,房企三四线的投资规模比例总体收缩,加大了经济发展较好的强三四线城市投资。”




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