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专家:欠费不能成为停运电梯的理由
http://fang.eyuyao.com  2019年12月19日 08:25  来源: 北京晚报

广州某小区因电梯停运而导致老人爬楼猝死的事件,将电梯安全问题推上了焦点。实际上,随着最早一批商品住宅楼“年龄”增加,越来越多的住宅小区结束了保修期,电梯日常维护成了业主们最关心的事,由此引发的争议也是不断。物业公司能以部分业主欠费为由关停电梯吗?记者采访了律师、物业专家和法律专家,都表示物业公司擅自关停电梯的行为站不住脚。


现象

广州小区电梯关停惹争议


此次引发争议的事件,发生在广东省阳春市。12月9日下午,阳春市新世界花园小区物业管理公司以部分业主不缴物业费为由,停止了小区电梯的运行。当天傍晚,家住12层的老人在爬楼回家途中,突感身体不适,晕倒在9层,邻居们随后拨打120。由于电梯依然停运,医生不得不爬楼救人。最终,老人不幸死亡。


老人的子女随后主张,自己一家五口在小区居住多年,从未欠缴过物业费。现在却由于电梯关停,错过了老人最佳抢救时间,物业公司应承担相应的责任。


事件一出,很快就引发热议。部分网友提出,物业公司不能因为部分业主欠费就关停电梯,这对缴了物业费的业主不公平。


也有部分网友站在物业公司一边,认为电梯维修的支出都是从物业费里来,若大部分业主都不缴费,物业公司的确没办法维护电梯的正常运转,关停也非完全不合理。“电梯每年的维保费和检测费都不是一个小数字,物业公司又不生产和销售产品,所有的开支都得从物业费里出。”新浪微博网友“黄小琼12”就评论,是那些拖欠物业费的业主,损害了已缴费业主的权益。


北京也面临电梯“老龄化”


目前,中国最早的一批商品住宅已步入30岁的“楼龄”,再算上商品房改革之前的老公房,住宅小区的载人电梯“老龄化”正变得日益突出,由电梯维修而产生的争议和纠纷也在增加。


家住西城区某小区的业主,这几年来就一直面临着电梯故障不断的烦恼。“感觉这几年一直都在修电梯,可总也不见修好。”小区业主郑飞(化名)告诉记者,前几年有两个楼门都发生过“人被困在电梯”里的情况,业主最终签字使用专项维修资金对电梯进行了大修。今年,9号楼和3号楼的电梯也频繁罢工。“9号楼的电梯每个楼层显示的数字都不正确。”郑飞无奈地说,除此以外,电梯门也经常关不上,业主都养成了进电梯先扶稳的习惯。


记者查询到,2018年9月,北京市质监局相关负责人就表示,北京市电梯保有量接近23万台,一半以上使用时间超过十年,而且这个数字还会随着时间的推移而增加。从统计数据看,使用时间在十年以内的电梯,故障率和事故率均相对较低,相对来说处于一个较低的风险水平。而使用时间在十年以上的电梯,由于其零部件磨损,使用长期负荷,故障率相对较高。


专家说法

欠费不能成为停运电梯的理由


承担着电梯维修养护责任的物业公司,是否能以小部分业主欠费为由停运电梯呢?


北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强提出,根据《物业管理条例》的相关规定,物业公司的这一做法是存在问题的。


《物业管理条约》里规定,所谓物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。


“无论物业公司与社区签订的物业服务合同是包干制还是酬金制,关停电梯都是不合规的。”毕文强指出,如果采取的是包干制,那么根据双方的约定,若业主存在欠缴物业费的情况,物业公司可以向欠费业主追缴,但不应当擅自停止电梯的运营,这样会损害那些已经缴纳物业费用业主的权益。如果采取的是酬金制,且用于社区物业服务的费用不足以支撑电梯运营的,也应当及时向全体业主公布相关情况,而不应以欠费为由停运。


另外,急救医护人员到达社区,物业公司仍然不打开电梯,致使医护人员错失最佳救治时间,这至少违反了基本的救助原则,物业公司应为此承担民事赔偿责任。


欠费侵害的是全体业主权益


物业行业专家、中物联盟总经理黄传炜也表示,物业公司以部分业主欠费为由停运电梯是站不住脚的。黄传炜向记者分析,物业公司依据《物业服务合同》履约是合同责任,电梯没有维修养护至有效保障范围,这是违约行为,因此而造成其他第三人损失或损害的,需依法承担违约责任。业主欠缴物业费,属于业主违反《物业服务合同》约定缴费责任,是侵害全体业主的共同权益,不是在侵害物业公司的权益。


“这是两种不同的违约责任,只要小区的《物业服务合同》还没有依法定程序解除,物业公司的履约责任便仍然存在,不能因为部分业主存在欠缴物业费的行为,就不履行自己的合同责任。”黄传炜表示,根据《物业管理条例》的相关规定,当业主欠缴物业费时,物业公司可依据《物业服务合同》的约定提出起诉,要求欠费业主补缴物业费及相应的滞纳金,而非以此为由停运电梯。


电梯大修应动用专项维修资金


不同于小区公共绿地,电梯一直被归入特种设备,其日常维护保养必须由取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。


《电梯使用管理与维护保养规则》里就规定,电梯维保分为半月、季度、半年和年度4种,每一种维保的基本项目(内容)和达到的要求都不同。


关于电梯维修费用究竟由谁出,业主和物业公司常常会产生争议。有业主觉得,既然自己已经缴了物业费,那就不应再承担电梯维修费。也有物业公司提出,电梯维修是涉及全体业主的事项,并不包含在物业费的范围内。


“这笔钱究竟该谁出?那要看是小修还是大修。”黄传炜告诉记者,诸如查减速器蜗轮的啮合及磨损情况、调整制动器间隙、清扫电器元件上面的灰尘,都属于小修,属于物业公司履约责任,在物业费支出范围内。诸如更换轿厢、轿厢门、减速器蜗轮等,经专业机构鉴定为大修的,应动用专项维修资金来维修。若无专项维修资金的,则这笔电梯维修费用应由每个业主按比例支付。




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