随着2023年楼市告一段落，新房销售数据、土地拍卖情况也随之出炉。余楼市场是延续低迷还是得到修复？余姚生活网房产频道为您揭晓答案！
一、全国楼市
1.1全国楼市分析
回顾2023年，楼市整体比2022年更显艰难。市场预期没有恢复，房企信心也未得到扭转，种种现象说明了楼市正在经历重大的变革。为此，我们通过以下关键词来总结2023年楼市进程的标志性事件。
楼市关键词：供求关系发生变化
中央政治局会议明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，意味着我国房地产行业步入了新的发展阶段。
楼市关键词：房贷首付、利率降低
2023年商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。此外，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，二套住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
楼市关键词：保交楼
2023年依然是“保交楼”的重要节点，据悉“保交楼”专项借款项目总体复工率近100% 已实现交付超268万套，交付率超76%。
楼市关键词：三大工程
加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程，是破解难题、构建房地产发展新模式的重要抓手，对改善民生、拉动内需，实现城市高质量发展有着重要意义。
楼市关键词：探索新模式
当前，我国房地产业发展发生深刻转型，住房已告别短缺时代，要想实现房地产市场的重新平衡，亟需建立“新的循环”，构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。
二、余姚楼市分析
2.1数据分析
数据说明：
1、数据截取时间为2023年1月1日——2023年12月31日；
2、此数据统计为签约备案的成交数据，源数据来源于余姚房地产信息网和宁波市房产交易信息服务网，数据仅供参考交流，如有出入请谅解。
2023年，余姚楼市持续低位运行态势，从数据层面来看成交量明显下跌，再创新低。据统计2023年，余姚楼盘商品房共上网备案4810套房源，销售总面积57.95万平方米，销售均价16164.25元/平方米，成交总金额93.67亿元。
2023年余姚新房成交数据表
除去安置房别墅商铺以及公寓，本年度余姚楼盘住宅成交量共3658套，均价为16367.32元/平方米。
三、政策分析
3.1 政策背景
由于楼市整体供求关系的变化，房地产政策环境也逐渐宽松。2023年来不仅各大城市陆续取消限售、限购等措施，存量房贷利率也得到下调，再叠加各个地方的购房补贴措施，可谓是到了近几年来政策环境最宽松的阶段。接下来我们对2023年主要楼市政策进行回顾：
3.2 政策回顾
3.3 小结与预测
纵观2023全年，上半年并无实质性利好政策出台，下半年则开始发力，降低首付比例、房贷利率、认房不认贷等政策接连落地。不过即便如此，居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然阻碍着市场修复，整体来看楼市依然未有明显改善。
而展望2024年，正如中央经济工作会议所提到的“先立后破”那样，作为传统经济“顶梁柱”的房地产行业需要避免过快下行，因此未来房地产调控政策有望进一步优化，并通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。同时“三大工程”项目以及构建保障性住房等措施或将成为房地产业的发展新模式。
四、销售市场
4.1 整体概况
根据余姚生活网房产数据中心掌握的数据统计：2023年，余姚楼盘商品房共上网备案4810套房源，同比去年下降54.99%；销售总面积57.95万平方米，同比下降51.12%；销售均价16164.25元/平方米， 同比上升15.53%； 成交总金额93.67亿元，同比下降44.68%。
2022、2023年总成交量和住宅成交对比图（单位：套）
4.2 销售详情
余姚楼市年度销售套数四季度对比
图中很直观地显示出2023年四个季度的销售均低于2022年同期水平，并且整体形势处于逐季度递减的状态。具体来看一季度由于疫情的结束，需求集中释放，销售迎来所谓的“小阳春”。而在二季度起，在供应收缩、需求退潮下，市场回暖态势快速衰退。到了三四季度，即便中央至地方出台一系列利好政策，销售情况仍然走上了“下坡路”。
2023年余姚各版块成交数据
据统计，2023年余姚商品住宅各版块成交情况中，城区版块（阳明街道、梨洲街道、兰江街道、凤山街道）共成交3235套，占总成交的67.26%，成交均价18392.64元/㎡。排名前三板块为凤山街道、梨洲街道、低塘街道。
2022、2023年余姚楼市各版块成交量对比（单位：套）
从区域成交来看，2023年依旧是凤山街道坐稳榜首，共成交有1589套的销量，并且值得关注的是其区域内的北师大版块仍有大量存量房源待售。另梨洲街道1507套的成绩仅次于凤山街道，再度成为成交均价最高的区域。而低塘街道由于河悦府项目的解押房源备案位列榜三。其他乡镇则与上述区域有着明显的差距，可见余姚楼市区域分化已十分突出，未来长期一段时间内乡镇的供求两端会比较羸弱。
4.3 房价走势
2022、2023年销售均价四季度走势
与销售量不同的是，2023余姚销售均价四季度都高于2022年，在当下以城区置业为主流的现状下，这样的房价趋势也在情理之中。
从历年销售均价和住宅均价走势图来看，余姚房价在低迷的大环境中依旧走出了上升态势。其缘由也显而易见，近年来相对低价的乡镇项目成交量锐减，无法与过去一样“中和房价”。不过实际市场上的楼盘价格在各种优惠措施的加持下，与2022年相比更具性价比。
2023年余姚城区、乡镇版块销售均价月度对比
从折线图中不难发现余姚的城区均价大抵稳定在1.8-1.9万元/㎡之间，在这样的价格下改善置业无疑成为了余姚楼市的主力军，但也成了部分刚需购房者“退避三舍”的原因之一。而乡镇项目则由于总体销量减少，易受部分相对高价的别墅项目的影响，总体房价波动幅度偏大。
注：牟山镇、三七市镇成交均为别墅项目
2023年余姚楼盘销售情况TOP10榜
备注：本年度安置房以及河悦府项目未列入榜单
2023年余姚楼盘销售套数TOP10
本年度成交套数榜首的依然是梨洲街道的时代云图里，同一个项目能蝉联两年销量榜首属实不多见。另同位于梨洲街道的青澜邸与春澜璟园分别位列二三两位。
2023年余姚楼盘销售面积TOP10
在销售面积榜中，再次由时代云图里获得桂冠，6.4万㎡的销售面积明显领先于其他项目。不过春澜璟园多为由于大面积改善产品，因此超越了青澜邸获得第二。
2023年余姚楼盘销售额TOP10
而在销售额榜上，春澜璟园凭借更高的均价阻止时代云图里的成为“三冠王”，拥有约11.9亿元的成交额。
4.4小结及预测
整体来看，2023年在供需关系变化等多重因素影响下，房地产市场的修复节奏滞缓，全年交易数据在低谷徘徊。另一方面伴随着二手房价格的下跌，也有购房者选择进入二手房市场，从而避免期房模式所带来的隐忧，“弃新选旧”现象有抬头趋势。
因此能预见的是2024年余姚新房销售市场还是面临着较大压力，整体市场环境亟待改善，城中村改造等拆迁项目也需要逐步推进，否则余姚楼市的新盘、存量去化或都将继续处于下行态势，难以得到真正扭转。
五、土地市场
5.1土地市场概况
在大环境遇冷背景下，余姚土地市场成交规模较2022年也有明显下滑，包括商业、住宅、教育用地共推出12幅地块，成交13幅（其中1幅地块于2022年年末挂牌推出，2023年1月成交）。
全年土地（商住及教育用地）总成交面积约为36.51万平方米，同比去年下降42.18%，土地成交金额约35.16亿余元，同比下降50.16%。其中涉住宅用地共10幅，总出让金为34.72亿元，其他商服教育养老用地等总出让金为1.24亿元。
5.2土地成交情况
可以说无论是成交面积还是成交金额，余姚土地市场均不及去年同期水平。受房企资金承压、楼市下行等因素影响下，房企参与土拍热情依然不高，成交地块溢价率也处于相对低位，大部分地块都为底价成交。
此外2023年住宅用地中城投国企拿地占比仍比较大，仅绿城、新中宇等少数民企有所动作，可以看到房企整体的投资策略以谨慎为主，且所布局的区位多为市区内的核心区域。
版块成交总额情况
余姚城区四街道共成交7幅地块，成交总面积23.21万平方米，成交总金额30.54亿元。
其中阳明街道成交3幅地块，成交出让面积10.07万平方米， 成交总额11.534亿元。其中2幅住宅用地为原农批市场地块，期间经历过一次终止出让，最后由宁波舜通集团有限公司以6333元/平方米竞得。另一幅阳明西路北侧、舜水北路东侧地块一是仅900㎡的商业用地，是开投蓝城在建项目的相关配套。
兰江街道共成交3幅地块，出让面积9.41万平方米， 成交总额13.42亿元，2幅住宅地块，一幅教育用地。其中黄山东路北侧、东旱门路东侧地块总面积76316平方米，被宁波东翔房地产信息咨询有限公司、 余姚市新世纪交通房地产有限公司以总价101306万元成交，成交楼面价约6637元/平方米。该地块目前正在建设中，项目备案名为大观未来里。
凤山街道成交1幅住宅地块，为子陵路北侧、中山北路东侧地块，由杭州浙昊企业管理有限公司（绿城）竞得，楼面价8348元/㎡。该地块项目名为映翠晓园，目前已开盘在售。
而梨洲街道本年虽未有土地成交，但目前辖区内的古路头村等地块拆迁工作已经完成，目前有一定的土地储备，后续规划值得关注。
5.3土地成交详情
5.4小结与预测
整体而言，余姚土地市场热度降至近年来低位，不仅住宅用地供应规模相较去年有所回落，房企拿地意愿也较低，同时各区域的楼面价也进入下行通道。可见土地市场分化已然将显现，未来房企或将着重布局主城区优质地块，打造相对高端的产品迎合市场。而其他热度较低以及乡镇区域的地块则需要城投以及地方企业进行托底。总而言之，土拍形势还得依赖于市场整体的复苏情况，或需更长的修复周期。
