步入7月份后，又到了一年一度的楼市“期中考”。自2021下半年以来，在不太景气的大环境以及叠加疫情影响后下，整个楼市可以说是毫无波澜。因此今年利好房地产的政策开始频频出台，特别是5月份以来，不管是从范围还是力度均大大加强。在此背景下，2022上半年余姚楼市交出了什么样的答卷呢。
数据说明：
1、数据截取时间为2022年1月1日——2022年6月30日；
2、此数据统计为签约备案的成交数据，源数据来源于余姚房地产信息网及宁波市房产交易信息服务网，数据仅供参考交流，如有出入请谅解。
一、2022上半年余姚楼市销售情况
相较于去年同期，2022年的余姚楼市热度急转直下，数据显示上半年余姚楼市最终收官成绩为4441套。回顾近些年1-6月新房成交情况，不难发现今年上半年的新房市场处于新的低点，一朝回到4年前。
2022上半年余姚楼盘销售情况TOP榜：
2022上半年余姚楼盘销售套数TOP10
上半年的销售套数TOP1意外得由乡镇板块的万悦府项目斩获，后续云成大境府、时代云图里以及江月府紧跟而上，均超过了300套的销量。
2022上半年余姚楼盘销售面积TOP10
半年度销售面积前三名依然由时代云图里、云成大境府以及万悦府包揽，不过冠军易主，时代云图里销售4.4万㎡成功登顶。
2022上半年余姚楼盘销售额TOP10
上半年时代云图里表现突出，蝉联了销售额榜单的冠军，高端改善盘春澜璟园则由于28706元/㎡的均价来到了榜二，云成大境府和江月府两个高铁新城的项目分列三四名。
根据以上榜单的种种迹象说明从今年开始余姚楼市的投资需求逐渐减弱，自住以及改善需求开始占据主导。同时高铁新城的项目上榜颇多，一定程度说明价格优势的项目仍有购房者愿意去买单的。当然在行业承压、暴雷频现的当下，对于房企而言，不断提升产品力、保证按时交付才是赢回市场的不二法门。
二、余姚楼市上半年销售情况
根据余姚生活网房产数据中心掌握的数据统计：
2022上半年，余姚楼盘商品房共上网备案4441套房源，下降49.30%；
销售均价14504.64元/平方米，同比上升11.32%。
销售总面积48.17万平方米，同比下降49.33%。
成交总金额69.87亿元，同比下降43.59%；
除去别墅和商铺，上半年余姚楼盘共成交3832套，下降53.88%；住宅均价14933.77元/平方米，上升15.35%。
2021、2022上半年总成交量和住宅销量对比图
2021、2022上半年月销售套数走势对比图
总体来说，在整体销量降低的现状下，上半年各个月份成交套数的差距并不大，整体走势趋向稳。而6月份的数据翘尾也很大程度上来自月底余姚诸多楼盘的集中备案，短短两三天备案近千套，不得不令人称奇。
2022上半年余姚各版块成交数据
余姚商品住宅各版块成交情况中，城区版块（阳明街道、梨洲街道、兰江街道、凤山街道）共成交3135套，占总成交的70.59%，成交均价16184.26 元/㎡。排名前三板块为凤山街道、梨洲街道、小曹娥镇。
2021、2022上半年余姚楼市楼市各版块成交对比
根据上半年各版块的成交量来看，今年依旧是凤山街道一枝独秀，贡献出1865的销量，超过总成交4成的比例，并从土地储备规模来看，未来凤山街道的供应量仍将处于领先的位置。梨洲街道由于春澜璟园等高改项目的存在贡献出了20855元/㎡的最高区域均价。而兰江街道和阳明街道由于缺乏新项目，成绩平平，不过随着未来原庙弄市场以及黄山社区地块的开发，相信会有一定的改善。
在乡镇板块上，由于过去两年的置业需求已大量释放，今年新房成交水平大都不尽如人意，只有小曹娥镇因万悦府项目的热销跨入前三的行列。
综上，楼市在多重因素的影响下，当前的市场总体呈现热点和区域分化的趋势，例如高铁新城凭借相对亲民的价格以及规划配套的加持等，让它成为刚需优先的选择，而一些乡镇区域以及均价较高的版块对购房者的吸引力则出现明显下行。
余姚楼市上半年房价走势：
2021、2022上半年月销售均价对比
2021、2022上半年月住宅均价对比
上半年唯一稳中有涨的指标，当属成交均价了，2022年1-6月余姚新房成交均价14504.64元/平方米，同比上升11.32%。可以看到即便实在成交锐减的局面下，在均价2万元/平及以上的刚改、改善楼盘项目入场后，房价仍处于上涨的态势。
城区、乡镇版块上半年销售均价走势
仔细观察数据，可以看到虽然城区整体房价较波动明显，但比去年同期都也有明显的提升，自2月份起已稳定在1.5万元/平以上。反观乡镇上房价一如既往地稳定，万元每平左右的均价对当地有置业需求的居民无疑是福音，当然对此前在乡镇布局的投资者来说可能不是一个好消息。
备注：
1、图中均价包含住宅、别墅、商铺价格；
2、阳明街道成交多为慧聪家电城的商铺，均价2950.48元/㎡。
三、土地市场
2022上半年，土拍市场局势发生明显的转变，余姚整体推地节奏放缓，全面降温。上半年仅共挂牌出让5幅涉住宅地块，并以租赁住房、安置房项目为主，成交总面积10.58万平方米，同比去年下降90%；总出让金额达5.81亿元，同比去年下降94%。
此外根据宁波的两次集中拍地情况来看，目前土地市场上多为国企、央企进行托底，虽然拿地条件以及土地出让模式有了优化调整，但开发商的态度仍然相对保守，预计未来拿地主要力量还是大概率在央、国企之间。
四、小 结
纵观整个上半年，虽然从政策端来看宽松趋势明显，但购房者对楼市预期已然转变，余姚楼市整体成交还是比较低迷的。不过值得注意的是，随着LPR的下调，余姚房贷利率也进入了持续下行通道，6月余姚首套住宅利率已下探到4.25%。而这个措施在市场上的表现也初现成效，据余姚生活网房产频道统计数据显示，6月份余姚新房住宅共网签1307套，环比大增105.5%，暂为年内月度第一。
在如此复杂的大环境下，2022年下半场的余姚楼市会如何发展犹未可知，但作为当地的一员毋庸置疑的是希望余姚的城建会更完善，让我们共同期待！
