随着2024年楼市的告一段落，余姚生活网房产频道从政策篇、成交篇、土地篇等各部分为大家带来余姚楼市的年终盘点！
一、全国楼市
1.1全国楼市分析
回顾2024年，房地产政策不断优化，力度也在不断增强，同时中央政治局确定了“止跌回稳”目标，旨在迎来市场真正的拐点。为此，我们通过以下关键词来总结了2024年中国楼市进程的事件。
优化住房限制性政策：多个核心城市等大幅优化住房限购、信贷、税费等政策，以促进市场活力。
推进住房“以旧换新”：三四线城市政策更多集中在推进落实住房“以旧换新”、加大房票安置力度、发放购房财税补贴、加大住房公积金政策支持等，以刺激市场需求。
收储存量房用作保障性住房：多地纷纷加入推动收购存量房用作保障性住房的行列，通过地方政府专项债券等方式支持，以优化一级及二级市场的供求关系。
支持高品质住宅建设：地方政府加大对高品质住宅建设的支持力度，以满足居民对改善性住房的需求，推动房地产行业的转型升级。
二、余姚楼市分析
2.1数据分析
数据说明：
1、数据截取时间为2024年1月1日——2024年12月31日；
2、此数据统计为签约备案的成交数据，源数据来源于余姚房地产信息网和宁波市房产交易信息服务网，数据仅供参考交流，如有出入请谅解。
2024年，余姚楼市整体仍呈现调整态势，从数据层面来看新房成交量再次筑底。据统计2024年余姚楼盘商品房共上网备案3435套房源，销售总面积46.46万平方米，销售均价19338.18元/平方米，成交总金额89.84亿元。
2024年余姚新房成交数据表
除别墅以外，本年度余姚楼盘住宅成交量共3045套，均价为16877.65元/平方米。
三、政策分析
3.1 政策背景
2024年可谓是“楼市发生重大转变”的重要一年。与去年相似，2024年上半年并无过多实质性重磅刺激。下半年起政策力度、频次均有所上升，从降低首付比例、贷款利率到放松限购、限贷、调整普宅标准等，意在降低购房门槛、修复民居购房信心。接下来我们对2024年主要楼市政策进行回顾：
3.2 政策回顾
3.3 小结与预测
2024年的楼市政策多以持续松绑和刺激为主，目的在提振居民购房预期和积极性。目前来看，当下购房成本以及购房环境处于极为宽松的时期， 对于刚需来说是不错的购房节点，不过整体市场的不确定性仍然较高。
未来基于中央经济工作会议精神，2025年楼市政策或将继续保持宽松状态，通过一系列政策组合拳，推动房地产市场止跌回稳。
四、销售市场
4.1 整体概况
根据余姚生活网房产数据中心掌握的数据统计：2024年，余姚楼盘商品房共上网备案3435套房源，同比去年下降28.59%；销售总面积46.46万平方米，同比下降19.83%；销售均价19338.18元/平方米， 同比上升19.64%； 成交总金额89.84亿元，同比下降4.09%。
2023、2024年总成交量和住宅成交对比图（单位：套）
4.2 销售详情
余姚楼市年度销售套数四季度对比
前三季度余姚新房销售量同比下降明显，季度成交量均不足千套，市场继续保持降温态势。但在官方不断发布利好政策后，余姚楼市四季度新房成交量出现了回升，尤其是12月份回温态势明显，成交量大幅领先其他月份。
2024年余姚各版块成交数据
据统计，2024年余姚商品住宅各版块成交情况中，城区版块（阳明街道、梨洲街道、兰江街道、凤山街道）共成交2455套，占总成交的71.47%，成交均价22062.83 元/㎡。排名前三板块为梨洲街道、凤山街道、三七市镇。
2023、2024年余姚楼市各版块成交量对比（单位：套）
从区域成交来看，本年度梨洲街道和凤山街道是余姚楼市成交的绝对主力，分别有1198和1177套的销量，可见主城区置业目前已是主流。即便是第三名的三七市镇也仅有293套的销量，甚至近半的区域成交量未足百套。并且从近年的土地出让情况来看，未来乡镇项目将进一步缩量，分化程度将继续加深。
4.3 房价走势
2023、2024年销售均价四季度走势
至于房价上，2024余姚四季度销售均价再次高于上一年，其中一季度的均价甚至突破了2万大关，如此高的购房门槛或是总体成交量萎靡原因之一。
虽然2024年不少存量楼盘采取了以价换量的方式，但余姚的房价走势仍然向上。这主要由于整体低价乡镇盘占比大幅缩小，而江南里、臻园等高端改善项目上市综合影响所致。
2024年余姚城区、乡镇版块销售均价月度对比
从上述折线图中可以发现目前城区的房价对比乡镇几乎快要翻倍，可见余姚楼市的改善需求对新房市场形成一定支撑。但同时值得注意的是，高端需求的成交量总体相对有限，后续市场是否有持续性值得关注。
注：阳明街道、兰江街道成交大都为别墅项目
2024年余姚楼盘销售情况TOP10榜
2024年余姚楼盘销售套数TOP10
本年度成交套数榜首的是大观未来里，自开盘以来便备受关注，获得销冠实至名归。同样位于梨洲街道的青澜邸凭借价格上的优势也获得413套的销量，居于第二。此外绿城的映翠晓园以及晓月沁园作为城东改善项目分别获得三四名，成绩亦是可圈可点。
2024年余姚楼盘销售面积TOP10
销售面积榜中，毫无疑问依旧由大观未来里夺得，整体约7.2万㎡的销售面积拥有绝对的领先优势。由于各项目产品户型面积段互有重合，后三位销售面积排名与销量榜一致。
2024年余姚楼盘销售额TOP10
在销售额榜单上，大观未来里凭借约12.6亿元的成交额成功斩获三冠王。值得一提的是云栖江南里作为高端改善的别墅类项目拥有10.2亿销售额，仅次于未来里。
4.4小结及预测
2024年余姚楼市走出了“筑底曲线”，在购房预期以及信心尚在持续修复等因素影响下，实际成交表现依旧不佳。不过中央层面持续放出重大稳市场的政策，年末市场出现了阶段性“回稳”。
展望2025年，楼市整体发展的核心方向将是“止跌回稳”，在各面均出台了多项“稳地产”政策。但鉴于目前余姚楼市部分存量项目去化较慢，以及别墅、大平层等高端改善类产品占比增加的现状下，未来的余姚楼市的销售规模或将继续回落。
五、土地市场
5.1土地市场概况
从全年来看，2024年余姚土地市场（包括商业、住宅等）共成交19幅地块，总成交面积约为46.57万平方米，同比去年上升27.55%，土地成交金额约37.54亿余元，同比上升6.76%。其中涉住宅用地共16幅，总出让金为36.26亿元，其他商服教育养老用地等总出让金为1.28亿元。
5.2土地成交情况
上半年的土地市场几乎没有动静，仅零星成交了2幅保障房和安置房用地。而下半年开始陆续有地块推出，其中在12月余姚市场集中推出了大量住宅用地，其中不乏主城区的优质地块。
而根据拍地的成交情况来看，其中大都地块依旧被地方国企所托底。民企方面仅有绿城、新中宇等开发商对相对优质的核心地块有所兴趣。从房企角度来看，由于大多数企业现金流、库存周转依旧承压，预计2025年土地市场也将处于筑底期。
版块成交总额情况
余姚城区四街道共成交14幅地块，成交总面积38.72万平方米，成交总金额35.92亿元。
其中凤山街道成交6幅地块，成交出让面积15.55万平方米， 成交总额16.07亿元。其中金兴路北侧、中山北路东侧地块由宁波宇恒置业有限公司（新中宇）竞得，成交楼面价5000元/㎡，其余地块均被地方国企所竞得。
兰江街道共成交4幅地块，出让面积13.94万平方米， 成交总额14.36亿元，均为商住用地。其中谭家岭西路北侧、俞家桥路东侧地块被杭州浙纯企业管理有限公司（绿城）以总价36491万元成交，成交楼面价约15599元/平方米。
梨洲街道成交3幅住宅地块，出让面积4.37万平方米， 成交总额3.57亿元。其中一块为舜水东路北侧、巍星路西侧地块，由余姚市宏润房地产开发有限公司竞得，楼面价16432元/㎡。另2块为保障性租赁住房用地。
而阳明街道仅成交一副安置房地块，是由余姚市城西工业开发建设有限公司竞得的丰茹路北侧、马鞍山路西侧地块，总价19226万元。
5.3土地成交详情
5.4小结与预测
综上，2024年余姚土地市场成交规模有小幅增长，但鉴于新房销售下降的背景下，去库存仍将是行业当下的主要方向，因此未来土地成交大抵仍将与新房成交保持相应的规模。
